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オフィス・商業施設賃貸

オフィス・商業施設賃貸の業界分類
オフィス・商業施設賃貸の業界定義
所有する不動産を、商業施設、事務所として賃貸を主要事業として行う。不動産投資業を除く。

オフィス・商業施設賃貸の業界概要

コロナ禍でオフィス需要に変化
保有する不動産の賃貸を主要事業として行う、いわゆる貸ビル業である。賃貸ビルは複合的形態が多いが、主な用途によって以下の3つに大別することができる。①オフィス型――オフィスビル、貸事務所②商業型――店舗、ショッピングセンター、レジャービル、ソシアルビル③その他――ホテル、物流施設、老人福祉施設など。大手デベロッパーは主に、自社が開発した物件、転借した物件の賃貸業務を行う。関連会社を通じて、3タイプの全てを手がけることが多い。オフィス賃貸業は首都圏や関西圏などの大都市が中心。商業施設は郊外も含め広範囲に広がる。
ビル規模が大きいほど共用部の面積が大きい。日本ビルヂング協会連合会(東京・千代田)の「ビル実態調査」(2017年度版)によると、有効面積率は小規模ビル(床面積1000坪未満、以下同)で71.8%、中規模ビル(3000坪未満)で69.5%、大規模ビル(3000坪以上)で62.6%となっている。ビル1棟当たり床面積は近年広くなっており、95年までに竣工したビルで平均1万6000~1万9000平方メートルだったのが、06年以降では4万4000平方メートルだ。(2021/11/13調査)
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オフィス・商業施設賃貸の市場動向

都心部オフィス賃料、15カ月連続で下落
企業業績の拡大、人手不足、働き方改革が、オフィス需要増の3大要因とされる。事業としては、物件の立地条件が成功の最大ポイント。テナントの長期確保には、ビルの安全対策(防災、警備面でのビル管理者の常駐)や老朽化防止が欠かせない。オフィス賃貸需要は13年後半以降、企業業績の改善を受けて長期的な回復基調にあった。特に耐震性が高くIT(情報技術)環境を備えた新築ビルに不足感が強かった。
しかし、新型コロナウイルスの感染拡大で状況は一変、オフィスを郊外や地方に分散したり、保有不動産を売却したりする動きが広がる。富士通が国内のグループ会社を含めたオフィススペースを今後3年をメドに半減、レノボ・ジャパン(東京・千代田)とNECパーソナルコンピュータ(同)も本社オフィスの縮小検討に入った。三菱地所は休暇先で働く「ワーケーション」拠点を21年3月までに2カ所開設。野村不動産はサテライト型シェアオフィスを27年度までに現在の約6倍の150拠点に増やすが、4割を郊外にする。JR各社はホテルやオフィスビルを、リクルートや電通グループは本社を売却した。(2021/11/13調査)

オフィス・商業施設賃貸の競合状況

三菱地は丸の内・大手町、三井不は日本橋を再開発
オフィス・商業施設賃貸業では、三井不動産、三菱地所、住友不動産、東急不動産ホールディングス(HD)、森ビル、野村不動産HD、大和ハウス工業などが代表的企業である。
業界トップは三井不動産。都心5区中心にオフィスビルを展開する。21年3月期の賃貸部門の売上高は6230億円(前の期比2%減、以下同)、セグメント利益は1207億円(17.2%減)。同社は東京・日本橋地区の再開発に注力する。三井アウトレットパークは、千葉県木更津、酒々井などで増床を続ける。21年1月、1000億円超を投じた東京ドームへのTOB(株式公開買い付け)が成立した。21年11月、千葉県柏市の「柏の葉エリア」で、健康をテーマに住民参加型の街づくりに乗り出した。(2021/11/13調査)
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