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相続不動産を巡り相次ぐ法改正 正しく理解して対策を
最新終活マニュアル(5)

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2022/8/11 5:00
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相続土地国庫帰属制度、相続登記の義務化と、相続不動産を巡る法改正が相次いでいる。こうした新しい制度の導入で何がどう変わるのか。正しく理解して、親子で対策を練っておこう。

近年、相続不動産を巡る法改正が相次いでいる。日本の相続は不動産の比率が高いといわれてきた。実際、国税庁「令和2年分相続税の申告事績の概要」を見ると、相続税申告者の相続財産に占める土地と家屋の割合(金額ベース)は40.0%に上っている。

不動産は相続税評価が複雑で、かつ現預貯金などに比べて相続人間での分割もしづらい。そのため、円満な相続を行う上で鍵を握る存在となる。終活の際は、直近の法改正の内容を正しく理解し、親子で対策を話し合っておきたい。

2020年4月には、夫婦の一方が亡くなった場合に残された配偶者が故人の所有していた自宅に住み続けられる権利(配偶者居住権)が新設された。

配偶者居住権と自宅の所有権とを切り離すことにより、法定相続分で遺産を分配した際の配偶者の取り分を増やせる。配偶者居住権の利用は、自宅の所有権を相続する子にとっても、配偶者が亡くなった2次相続での相続財産の圧縮につながるメリットがある。

この先に施行が予定されているのが、「相続土地国庫帰属制度」(来年4月創設)と「相続登記義務化」(再来年4月施行)の2つだ。

前者は21年4月に可決された相続土地国庫帰属法に基づく制度だ。相続または相続人に対する遺贈(遺言で財産を渡すこと)によって土地を取得した人が、法務大臣に対し、その土地を国家に引き取ってもらうよう承認を求めることができる。

■国はどんな土地でも引き取るわけではない

親の土地を相続したくない場合は、「相続放棄」を選択することもできる。ただ、相続放棄をすると、土地だけでなく他の財産の相続権も同時に手放すことになる。その点、相続土地国庫帰属制度なら不要な土地だけを国に渡すことができ、土地の管理義務からも逃れることができる。

ならば相続して扱いに困る土地は全て国に引き取ってもらえばいいかと言うと、事はそう簡単ではない。まず、対象となる土地は、下の解説で表示した①~⑩の要件に該当しないことが条件となる。

老朽化した建物が放置されていたり、隣家との境界線が定まっていなかったりするなど、①~⑤のいずれかに当てはまる場合は、そもそも法務大臣への承認申請ができない。また、土地の中に崖や樹木があるなど⑥~⑩に該当する土地は、承認を申請しても却下される可能性がある。

さらに、承認の申請に当たっては審査手数料を支払う必要があり、審査を通って承認された場合は、国有地の種目ごとに10年分の標準的な管理費用を負担金として納めることになる。審査手数料や負担金の具体的な金額は現時点で公表されていないが、土地の種目や広さによっては相応の負担を求められることになりそうだ。

MUFG相続研究所所長の小谷亨一さんはこの制度について、「適用条件の厳しさやコストの問題はあるが、不動産市場での流動性に難がある田舎の土地や別荘地などを相続して負担になるような場合は、検討に値する」と話す。

■相続した不動産は3年以内の登記が必須に

一方の相続登記の義務化は、現状では相続人の判断に委ねられている相続登記を文字通り義務化するものだ。

不動産を相続する場合は不動産会社や金融機関が絡まないケースも多く、そもそも登記が必要なことを相続人が知らなかったり、遺産分割でもめたりして登記が行われず放置されがちだという。それで所有者不明土地が急増し、事実上の所有者探しに膨大な時間やコストがかかっている。その上、管理不十分で周辺に悪影響を与えるといった不都合が生じている。

そこで、相続を知ってから3年以内の登記が義務化される。同時に、登記申請をやりやすくするために申告方法が新しくでき、申告の手続きも簡素化される。

再来年4月以降は、登記所の登記官に対して「相続の開始」と「自分が相続人」であることを申し出れば、申請を行ったと見なされる。その半面、正当な理由なく登記義務に違反すると「10万円以下の過料」というペナルティーも設けられる。

■不動産の共有状態を次世代に持ち越さない

「義務化に備え、既に相続で親の所有となった不動産で相続登記がされていないものは、遺産分割協議書や遺言書があれば、この機会にそれを登記する。口約束だけで放置している場合は、当時の相続人と相談の上、所有者である親の単独名義に書き換えておいてもらうのが望ましい」と小谷さんは助言する。

とりわけ地方の山林などには、何十年も登記が行われていないものがある。こうしたケースだと、代替わりするたびに共有人の頭数が増えていき、共有人同士の関係性も希薄化していく。そのため、土地の処分を巡って全員の意見を一致させるのが難しくなる。義務化に備えて登記しておきたい。

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小谷亨一さん
三菱UFJ信託銀行MUFG相続研究所所長。2012年にリテール受託業務部部長となり、遺言の企画・審査・執行業務などに従事。20年2月のMUFG相続研究所設立時に所長に就任。現在は、相続・不動産のエキスパートとしてセミナー講師を務める傍ら、メディアでも活躍している。

(ライター 森田聡子)

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