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【不動産大手】首都圏を中心に商業ビル、住宅事業を展開。

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会計が分かるクイズ オープンハウスvs.東急不動産HD
クイズで学ぶ会計知識(18)

日経マネー
株式投資
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2021/8/10 5:00
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写真はイメージ=PIXTA

写真はイメージ=PIXTA

ハードルが高い、難しいというイメージがある会計。しかし、実際のビジネスを念頭において財務諸表を読むと、驚くほど企業の特徴が会計に反映されているのが分かる。SNS(交流サイト)で話題の「大手町のランダムウォーカー」こと福代和也さんが出題する会計クイズを解いて、ビジネスや投資に役立つ企業への理解を深めていこう。

今回のテーマは【不動産業界の貸借対照表】だ。

不動産業界の経営はメーカーなどと比べ安定しているとされる。ただ、戸建て販売とビル運営とでは、ビジネスモデルが大きく異なる。貸借対照表のある部分にその違いが表れているのだが、それはどこだろうか。

戸建て住宅販売のオープンハウスと、商業ビル運営に強い東急不動産ホールディングス。前者は住宅販売収入、後者はテナントからの賃料収入が収益の中心だ。違いは貸借対照表にも表れているが、どちらの貸借対照表がオープンハウスだろうか。
注:オープンハウスは2020年9月期末、東急不動産ホールディングスは20年3月期末

注:オープンハウスは2020年9月期末、東急不動産ホールディングスは20年3月期末

貸借対照表で違うのは2点だ。まず資産の部。流動資産は現金と棚卸資産(在庫)が中心で、固定資産は不動産や製造設備などで構成される。物販など在庫を多く持つ必要があるビジネスモデルだと、流動資産は増えやすい。戸建て住宅販売の場合、住宅建設に必要な土地も仕掛かり在庫として計上されることがある。
また、負債の部の固定負債比率では、②が大きく上回っている。固定負債の中心となるのは社債や長期借入金であり、不動産開発などに伴う投資が必要な場合に膨らむ。この点と両者のビジネスモデルを考えよう。

Point1 オープンハウスの収益モデル

オープンハウスは土地の仕入れから住宅の設計・建設、そして販売までを一括して手掛ける戸建て販売業者だ。全て自社で行うため、首都圏の好立地の住宅を3000万円前後の低価格で販売できるという強みがある。ここにおいて、仕入れ用の土地や販売用の住宅など、在庫を多く抱えておく必要がある。このため、流動資産は在庫や土地を購入するための現金を中心に多くなる傾向がある。

Point2 東急不動産HDの収益モデル

東急不動産ホールディングスの事業領域は多岐にわたる。ただ、企業や小売店などのテナントからの賃料が主な収益となる点では共通している。基本的にオフィスビルや商業施設などの不動産は自社で所有するため、固定資産は戸建て販売業に比べて大きくなる。また、不動産の開発には多額の資金が必要だ。このため、銀行からの借入金が中心の固定負債は膨らみやすいビジネスモデルと言える。

①がオープンハウス、②が東急不動産ホールディングス

東急不動産ホールディングスの有価証券報告書では、設備投資額の84%が「都市事業」に向けられている。これは大規模な複合施設の開発・運営を主に行う事業だ。東急グループの地盤である東京・渋谷駅周辺の再開発が続く中、同社の高水準の設備投資も続く見通し。開発が終われば、同社が渋谷駅周辺に保有する他の複合施設との相乗効果が見込めるため、成長投資としての色彩が濃い。

●オープンハウスは自社で土地の仕入れから住宅の設計・建設を行う。仕入れのため現金は多く持つ必要がある

●オープンハウスは販売用の戸建て住宅や、建設用の土地を在庫として抱える。このため、流動資産は膨らむ

●東急不動産HDは企業や小売店からの賃料が主な収益源。物件を自前で持つため、固定資産は大きい

●東急不動産HDは不動産の開発から手掛ける。このためには多額の資金が必要なため、借入金は大きくなる

出題者はこの人
福代和也さん

Funda 代表取締役。中央大学専門職大学院修了、PwCあらた有限責任監査法人を経て2018年から現職。会計およびマーケティングに関するコンサル業務をメインに行う。「大手町のランダムウォーカー」としてSNS上で会計クイズを出題中。

[日経マネー2021年6月号の記事を再構成]

日経マネー 2021年9月号 年後半の上昇期待株
著者 : 日経マネー
出版 : 日経BP (2021/7/19)
価格 : 750円(税込み)
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