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1~6月の不動産投資額、首都圏が初の世界首位に

新型コロナ
住建・不動産
2020/10/5 18:59
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国内の不動産が海外投資家から注目を集めている。新型コロナウイルスの影響で欧米や中国への投資が減るなかで、1~6月の首都圏への投資額は150億ドル(約1兆6千億円)と初の世界首位だった。大手町の大型オフィスビルなどを海外投資家が取得し、全体に占める海外比率は前年同期の6倍強に上昇した。

ノルウェーの政府系年金ファンドが一部持ち分を取得した大手町パークビルディング

背景には世界的な金融緩和に伴うマネーの流入と、ネット通販の需要拡大がある。不動産サービス大手のジョーンズラングラサール(JLL)が世界のオフィスやホテル、物流施設、賃貸マンションなどを対象に投資額を集計した。前年比で微減だった首都圏(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)は前年に首位だったニューヨーク(109億ドル)やパリ(83億ドル)、上海(59億ドル)を上回った。大阪エリアも23億ドルで24位に入っている。

首都圏では3月の決算期末をにらんだ企業の不動産売買が多い。このため1~3月に世界首位となることは必ずしも珍しくないが、1~6月では初めてのことだ。コロナ禍により世界的に売買が滞るなかで、大型オフィスビルの売買が多かったことが背景にある。

個別にみるとノルウェーの政府系年金ファンドなどは三菱地所が所有する「大手町パークビルディング」の一部持ち分を1千億円弱で取得した。関西では「松下IMPビル」を香港の大手不動産ファンドが約390億円で買収した。米物流大手プロロジスなどは神奈川県や千葉県の物流施設を相次ぎ取得している。

三菱地所によれば、ノルウェーの政府系年金による取得は「大型オフィスを中心にした分散投資の1つ」だという。

従業員による買収(EBO)で株式を非公開化したユニゾホールディングスの大型ビル売却もあった。非公開化に伴う資金調達のための不動産売却という見方が強い。

コロナ禍でも多くの売買が成立した国内不動産市場への期待は高い。それを裏付けるのは海外投資家比率の上昇だ。

1~6月の海外投資家の比率は39%で、前年同期の6%から大幅に高まった。JLLの谷口学チーフアナリストは「2019年10月から、日本市場を対象に積極的な買いが入っている」と明かす。歴史的な低金利が続き、経済や政治が比較的安定している日本に世界各国の投資資金が流入。今後も大幅な値崩れは起きにくいと判断し、大型オフィスビルなどの購入が相次いだ格好だ。

新型コロナの影響でテレワークは世界で急速に普及し、日本では「オフィス不要論」まで出ている。実際のところ、オフィス空室率は全国で上昇傾向だ。それでも国内外の投資家は、長期的な視点で不動産市場の先行きを見据えている。

「10年単位で投資する機関投資家は空室率が多少上がっても、良質な物件の価値は落ちないと考えている」。SMBC日興証券の田沢淳一シニアアナリストは、こう指摘する。都内の丸の内や大阪市内などの大型ビルの魅力は変わらず、日本はアジアの中で手堅く収益を得られる成熟市場と評価されているという。

海外投資家の一部からは今後について「欧米などと比べてテレワーク比率が相対的に低くなりそう」(田沢氏)との推測も出ているようだ。

日本への投資を呼び込むもう一つの要因が物流施設で、ネット通販の需要拡大を受けて大型施設が相次ぎ建設されている。不動産サービス大手のCBREによれば、首都圏では複数企業が入居するマルチテナント型(1万坪以上)物流施設の新規需要が19年段階で約230万平方メートルあった。過去最高を更新し、新規供給面積を大きく上回る。21年も物流施設が増えて供給面積は約205万平方メートルと、20年よりも3割強増えると予想する。

米投資ファンドのブラックストーン・グループは今夏、大和ハウス工業から国内の4つの物流施設を取得することを決めた。谷口氏は「今後も物流施設は売買や価格上昇が続く」とみている。

日本の景気の先行きに不安がないわけではない。訪日客が再び増える時期は見通せず、ホテルや商業施設への投資は手控えられる可能性が高い。それでも欧米や中国と比べた「消去法」で投資対象としての日本の魅力が高まり、オフィスを中心に資金が流入すれば、首都圏が通年でも世界首位に立つ可能性はある。

(原欣宏、花井悠希)

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