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20年23区のオフィス空室、2.3% 2年連続上昇

2019/4/16 17:40
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森ビルは16日に発表した「東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査」で2020年末の空室率が19年末に比べて0.3ポイント上昇の2.3%と予測した。2年連続の上昇となるが、低水準を維持。20年の供給量は過去20年間で3番目の高水準だが、需要が底堅く推移していることから、市場が大きく悪化することはないとみられる。

東京23区のオフィス需要は底堅く推移している

調査は23区内で1986年以降に竣工した事務所延べ床面積が1万平方メートル以上のオフィスビルを対象とする。18年末の空室率(実績)は1.9%まで低下し、00年以来18年ぶりの1%台。現時点での19年末の予測は2.0%で小幅ながら上昇に転じたが、前回調査(昨年4月時点)の予測値である2.5%を下回る低水準となる見込み。

近年の人手不足や働き方改革を背景に、オフィスの立地改善を目的とした都心部への移転や、シェアオフィスやコワーキングオフィスの新設が増加した。18年の供給量は141万平方メートル。住友不動産の「大崎ガーデンタワー」(東京・品川)やNTT都市開発の「大手町プレイス」(東京・千代田)など。20年間で5番目の高水準だったが、空室消化が進んだ。

20年の供給量も高水準の172万平方メートル。三菱地所の東京都千代田区丸の内一丁目での3棟一体建て替えや、ソフトバンクグループなどが本社を移転する東急不動産のオフィスビル(東京・港)、森トラストの「東京ワールドゲート神谷町トラストタワー」(東京・港)など。過去平均を上回る高水準の供給量となることから、空室率は2.3%へ上昇するが、低水準を維持するとの予測。

企業の拡張意欲は旺盛だ。「オフィス面積の拡大を予定」する企業の割合は年々増加傾向。新規賃借理由は「業容・人員拡大」が6年連続で1位となるなど、ポジティブな移転理由も増加傾向にある。1件当たりの平均供給量も増加傾向にあり、オフィスビルの大規模化が進む。10万平方メートル以上の物件の供給量と供給割合は、23年が調査以来最大となる見込みだ。

供給量増加で新築ビルへの移転に伴い発生する既存ビルの空室「2次空室」が懸念されるが、森ビルのオフィス事業部の竹田真二課長は「もう少し2次空室が発生するとみていたが、拡張移転や館内増床が非常に旺盛で2次空室を吸収している」と説明する。需給によって決まる賃料も上昇傾向にあると指摘する。

21年と22年の供給量は2年連続で50万平方メートル台の低水準となるが、23年は132万平方メートルの高水準となる見込み。ただ、19~23年の5年間の平均供給量は過去実績(1986~2018年)と同水準。2次空室が発生しても、新築より値ごろ感があり、現在の低空室率の状況で移転先の選択肢が少なく、移転時期をうかがう企業の移転需要を喚起する可能性もある。

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