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基準地価、地方商業地は28年ぶりプラス 二極化も進む

2019/9/19 16:50
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地価上昇が地方に波及している。国土交通省が19日発表した2019年の地価調査(基準地価、7月1日現在)によると、三大都市圏以外の地方圏で商業地が1991年以来28年ぶりに上昇した。上昇地点の数(全用途)は全国で6802と全体の3割を超えた。ただ、けん引役は交通利便性の高い住宅地や訪日客らのホテル需要などが見込まれる商業地で、その他の場所との二極化が続く。

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●東京圏

東京圏は6割を超える2166地点で地価が上昇した。上昇率は全用途平均で2.2%と前年より0.4ポイント拡大した。用途別では住宅地が1.1%上昇した。商業地は4.9%上昇し、全体をけん引している。

東京圏の商業地をエリア別にみると、東京都区部は平均で8.4%上昇した。23区の全てで上昇率は5%以上となり、地価上昇が周辺区に広がっている。立川市や小金井市、三鷹市など多摩地域でも上昇率が5%以上のエリアが出ている。

神奈川県内の商業地では、川崎市が4.8%上昇した。周辺でタワーマンションが林立する武蔵小杉駅がある同市中原区などで上昇率が5%以上となった。横浜市で3.8%、相模原市で1.4%上昇した。

埼玉県や千葉県の商業地も東京近郊の上昇が続く。さいたま市は前年より0.5ポイント高い4.5%の上昇。大宮駅や浦和駅の周辺の上昇率は5%以上となった。千葉県では松戸市や流山市で上昇率が5%以上となった。千葉市は3.6%と前年より1.2ポイント拡大した。

東京圏の住宅地の上昇率は0.1ポイント拡大した。23区では上昇率が5%以上の地域が足立などに広がる半面、先行して回復してきた千代田は上昇率が鈍化した。

多摩地域では都心への交通利便性が高い武蔵野市や三鷹市、小金井市や立川市などJR中央線の沿線を中心に上昇が続く。住宅地の上昇率は横浜市が1.1%、さいたま市が1.9%、千葉市が0.8%だった。

●大阪圏

大阪・ミナミの繁華街が価格・上昇率ともに大阪圏でトップに(大阪市中央区)

大阪・ミナミの繁華街が価格・上昇率ともに大阪圏でトップに(大阪市中央区)

大阪圏の商業地は6.8%上昇した。うち大阪府の上昇率が2018年(5.7%)を上回る8.7%と、都道府県で沖縄県に次ぐ全国2位の伸びだ。

価格、上昇率ともに大阪圏でトップは大阪・ミナミの繁華街、大阪市中央区宗右衛門町の商業ビルだ。45.2%上昇し、1平方メートル当たり2440万円となった。住友商事が4月に米投資ファンドから同ビルを取得し、地価を押し上げた。

市中心部の北区梅田や御堂筋周辺のオフィス需給の逼迫を受け、オフィス取得の動きは近郊に拡大した。JR新大阪駅に近い地点は42.3%上昇した。

京都市は11.5%上昇した。観光地周辺での店舗や宿泊施設の需要が旺盛で、東山区、下京区などで高い上昇率となった。

神戸市は5.5%上昇した。北区が横ばいから上昇に転じ、全ての区で上がった。中央区は三宮での再開発などを背景に高い上昇率となった。

住宅地は大阪圏で0.3%上昇した。大阪市のほか、北大阪の茨木市、南大阪の堺市でもマンション需要の増加を受け、上昇が目立つ。カジノを含む統合型リゾート(IR)の誘致をめざす湾岸部でも、大阪市此花区などで上昇に転じる動きが出ている。

京都市は2.0%上昇した。市中心部は住宅の需要のほか、宿泊施設の需要も競合して高い上昇率となった。

神戸市は0.7%上昇した。中央区など多くの区で上昇幅が18年より拡大した。阪神間では大阪や神戸へ通勤・通学する人による需要が堅調で、芦屋市などで上昇が続いている。

●名古屋圏

栄地区では再開発の期待が地価を押し上げている(名古屋市中区)

栄地区では再開発の期待が地価を押し上げている(名古屋市中区)

名古屋圏では商業地が3.8%上昇した。うち名古屋市は7.5%上昇し、市内全16区で上昇した。市中心部ではオフィスや商業施設の建設が相次ぎ、市全体の地価を押し上げている。

同市中区の栄地区では民間の大型再開発が進む。百貨店「丸栄」跡地での商業施設、市有地「栄広場」と隣接地での複合商業施設などの開業を控え、需要が堅調だ。同区の上昇率は17.4%と、2018年に続き市内で最も高くなった。

上昇率が高かった地点は中区南部のマンション(27.3%)や名古屋駅南の建設会社(26.6%)などで、価格は1平方メートル当たり40万~50万円台となった。「栄や名古屋駅地区の空室率低下で、周辺でのニーズが高まっている」(不動産業界関係者)という。

住宅地は名古屋圏で1.0%上昇した。うち名古屋市は2.1%の上昇となった。東京や大阪に比べると数は少ないが、タワーマンションの建設が相次ぐ。

自治体で上昇率1位となったのは愛知県知立市(3.6%)で、知立駅前の再開発が進んだことが影響した。2位は刈谷市(3.4%)、3位が安城市(3.0%)と、知立を加えた上位3市は名古屋市内や自動車関連企業が集まる西三河地域に通勤する人の人気が高まっている。

名古屋市のベッドタウンとなっている三重県内の多くの自治体は、下落幅が縮まった。人口が増えている朝日町では、横ばいから上昇に転じた。

●福岡圏

福岡県の商業地で上昇率がトップだった「ミーナ天神」と「ノース天神」辺り(福岡市中央区)

福岡県の商業地で上昇率がトップだった「ミーナ天神」と「ノース天神」辺り(福岡市中央区)

福岡圏の地価も上昇基調が続く。けん引役の福岡市では商業地が12.8%、住宅地が5.3%それぞれ上昇した。いずれも7年連続の上昇で、商業地は上昇幅も広がっている。

商業地の上昇率上位はJR博多駅がある博多区と、都心部天神のある中央区に集中した。市は1月、博多駅周辺で容積率を緩和する再開発促進策「博多コネクティッド」を発表。JR九州やNTT都市開発による案件が動き出した。インバウンド(訪日外国人)需要を見込んでホテル開発も相次ぐ。アパグループは駅周辺で6棟の用地を一気に取得した。「高値入札で存在感があり、周辺地価もつり上がった」(不動産関係者)という。

天神では2024年末までの10年間を期限に再開発促進策「天神ビッグバン」が進行中だ。3月末に福岡ビルが閉館し工事に入った。三鬼商事(東京・中央)によると天神地区のオフィス空室率は8月、1.68%とほぼ満室状態だ。平均賃料は1年間で3%上がり、地価を押し上げている。

投資マネーはビルの高さ制限緩和の対象エリア外を物色している。上昇率トップは「これまで価格上昇が極めて遅かった」(不動産鑑定士)天神北エリアの商業施設で、25.2%上昇した。前年の20.0%から上げ幅が急拡大した。

住宅地で地価が最も高かったのは早良区西新の文教エリアで、1平方メートル当たり37万円を超えた。建設費も高騰し市内マンションは「初めて住宅を購入する世帯には手が出なくなっている」(不動産鑑定士)。そのため、実需は鉄道などで都心部へのアクセスが良い周辺市町で増えており、春日市(10.6%上昇)や大野城市(9.6%上昇)で高い上昇率を示した。

●地方圏

地方圏は商業地が28年ぶりに上昇に転じた。上昇率は0.3%だった。札幌、仙台、広島、福岡の4市の商業地の上昇率は10.3%に達し、三大都市圏(5.2%)を大きく上回った。地方圏の住宅地は0.5%、全用途平均は0.3%それぞれ下落したが、下落率はいずれも縮小した。下落地点数は全用途で8828と6割を切った。

札幌市は商業地が11%上昇した。訪日客の増加を背景に、繁華街のすすきの地区などで店舗やホテルの需要が旺盛だ。北海道新幹線のホームが設置される札幌駅東側は再開発への期待から需要が高まっている。

仙台市は商業地が10.5%上昇した。仙台駅の周辺に加え、東北大学農学部の跡地でも再開発計画が進み、周辺で需要が高まっている。広島市の商業地は5.7%上昇した。

他でも訪日需要を背景に地価上昇がみられた。那覇市では国際通り周辺で店舗やホテル需要が旺盛で、商業地は25.2%上昇した。

一方、鳥取市の商業地は1.3%下落と、下落幅が0.1ポイント拡大した。

▼圏域 東京圏は多摩地区などの一部を除く東京都と神奈川、埼玉、千葉、茨城の4県の東京寄りの地域。大阪圏は大阪府全域と京都、兵庫、奈良の3府県の大阪府寄りの地域。名古屋圏は愛知県の大半と三重県の一部。福岡圏は福岡県内。地方圏は東京、大阪、名古屋の三大都市圏以外の地域。地方4市は札幌、仙台、広島、福岡。

■基準地価の詳細はこちらからPDFでご覧いただけます

〈一覧表の見方〉
単位:1平方メートル当たり千円(林地のみ10アール当たり。千円未満切り捨て)
7月1日現在
四角囲み文字は住=住宅地、宅=宅地見込み地、商=商業地、工=工業地、林=林地
(注)国土交通省の用途区分見直しにより、準工業地および調整区域内宅地の区分が廃止になり、2013年の調査から住宅地、商業地、工業地のいずれかに再分類された。地名は原則として所在地。調査変更地点は前年値を空欄とした。前年値の※は今年1月1日時点の公示地価
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