総合デベロッパー

総合デベロッパーは商業施設やオフィスビル、マンション、公共施設などを開発する事業者。用地の取得や企画、設計、開発、所有、賃貸、運営など事業範囲は広い。自社で資金調達し、保有し続けるほか、大手は系列のＲＥＩＴ（不動産投資信託）の活用、グループ外に売却するなど資産ポートフォリオを常に見直している。総合建設会社（ゼネコン）への重要な発注元の１つとなっている。
首都圏や近畿圏、中部圏、地方中核都市などの都市部が開発の中心で、開発の検討から用地交渉、建設、開業までに少なくとも数年を要する例が大半を占める。このため用地取得時と開業時の地価や金利、賃料相場などが変化し、収益性の変動要因にもなる。(2023/01/15調査)

２０年春以降、新型コロナウイルスの感染拡大で不動産業界には逆風が吹く。特に厳しいのがオフィス賃貸事業だ。三鬼商事によると、２２年１２月の東京都心５区の空室率は６．４７％と前月比０．０９ポイント上昇、供給過剰の目安となる５％を２３カ月連続で上回った。平均募集賃料は３．３平方メートルで同０．１１％安の２万５９円と２０年８月以降２９カ月連続で下落した。
訪日客増を当て込んで拡大してきたホテル事業も苦戦が続く。米調査会社ＳＴＲによると、２１年通年の国内ホテルの平均稼働率は４１．５％と、２年連続で５０％未満となった。もっとも、２２年６月に外国人観光客の受け入れを再開、同年１０月には１日あたり入国者数の上限撤廃など水際対策緩和や、観光支援策「全国旅行支援」の開始で、明るい兆しが見えてきた。(2023/01/15調査)

総合デベロッパーの売り上げ規模（２２年３月期）をみると、三井不動産の２兆１００８億円（前の期比４．６％増、以下同）から、三菱地所の１兆３４９４億円（１１．８％増）、住友不動産の９３９４億円（２．４％増）と続く。住宅を中心に物流、商業施設などで４兆４３９５億円（７．６％増）の売上高を誇る大和ハウス工業、東急不動産ＨＤ（９８９０億円、９％増）と野村不動産ＨＤ（６４５０億円、1１．１％増）を加えた６社を大手総合デベロッパーと呼ぶ。２２年３月期は新型コロナ禍からの回復で全６社が最終増益になった。
各社の戦略や事業領域には特徴がある。三井不動産はオフィスやマンション、商業施設、リゾート施設などを幅広く手がける。売上高も賃貸３２％、分譲３１％、管理２０％とバランスよく広範にわたる。オフィスビルは東京都心５区を中心に展開、東京・日本橋地区の再開発プロジェクトを進めている。商業施設事業は、「ららぽーと」と「三井アウトレットパーク」を軸に展開する。新型コロナウイルスで出勤を抑える企業の需要に対応するため、シェアオフィス事業を強化、全国で約１５０拠点に達する。拡大する電子商取引需要に対応するため、２２年以降に７棟の物流施設を新規開発する。２１年１０月、同社と住友不動産など６社は東京駅八重洲口で新たな再開発に乗り出した。地上４３階建ての超高層ビルで２８年度完成を目指す。総事業費は約３０００億円超。(2023/01/15調査)