2019年5月24日(金)

住宅ローン借り換え上手 60歳の残高、500万円目安
返済額変えず期間短縮 異なる金利組み合わせ

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2012/9/2 7:00
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浅井氏も「長期から長期の借り換えや民間銀行間の乗り換えでも、実質金利で0.3%の金利差があれば検討できる」とみる。対象者は多い。

例えば長期固定金利を志向し、返済期間21年以上の「フラット35」を利用している人の場合。最低金利に0.15%を上乗せした実質金利で、今のローン金利よりも0.3%以上低くなるなら「フラットからフラットへの借り換えもあり」(浅井氏)とみる。

フラットの場合、借り換えに残高の2.1%など数十万円の融資事務手数料がかかることがあり、それを考慮した目安の数字が0.15%の上乗せ。すると05年と10年の一時期に借りた一部の人を除く、多くの利用者が対象になる。

借り換えの際は「月々の返済額は減らさず、返済期間の短縮を目指すのがポイント」と深田氏。例えば70歳時点の完済を予定して借りたローン残高が2千万円強というBさん(50)の場合、現在の全期間固定で年2.5%の金利で月々約10万7千円の返済を続けても、60歳時点で約1140万円の残高がある。

これを当初10年間固定の1.35%のローンに借り換え、借り換え前と同じ70歳で完済すると、当初10年間の毎月の返済額は約9万5千円。さらに返済額を毎月1万5千円増やすと65歳で完済でき、60歳時点の残高は約700万円になる。

やはり変動金利の低金利メリットを受けたいという人は、金利の異なる2つのローンに組み替える「金利ミックス返済」という方法もある。例えばBさんがローン残高の半分を1.35%の当初10年固定に、もう半分を変動金利で0.875%にして、65歳で完済するように組む(図2)。60歳時点で変動の方の残高約350万円を退職金の一部で完済すれば、収入が心もとない60~65歳の間の返済が月々約6万2千円強と半分に減らせる(10年固定の11年目以降の金利は2%と仮定)。

深田氏が着目するのは年齢と金融資産の兼ね合いだ。1961年4月2日以降に生まれた男性は、年金の支給が65歳からになる。「退職後の資金不安を軽くする借り換えを意識してほしい」という。

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