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東京都心でも人口流出 オフィス過剰の2023年問題

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日経ビジネス電子版
新型コロナウイルス禍で定着したテレワークが、一等地のオフィスビル需要に影を落とす。都内各所の再開発によりビルが大量供給される「2023年問題」が目前だ。山積する課題。東京は新しい需要を喚起してさらなる成長ができるだろうか。

東京が衰退するかもしれない──。そんな不安を抱かせる統計が2022年に入り明らかになった。総務省がまとめた住民基本台帳に基づく21年の「人口移動報告」で公表されたデータだ。東京23区から転出した人の数が転入者を1万4828人も上回り、神奈川県や埼玉県などの近隣県に都民が流出したと分かったのだ。比較可能な14年以降で「転出超過」は初めて。過去のデータも含めれば実に25年ぶりのことだ。

21年に江東区から千葉県に転居した福田恵さん(30、仮名)は、「テレワークの定着で都心のオフィスに出勤する必要性が減った。それならば、家賃や物件価格の安い地域に住んだ方がいいと考えた」と話す。福田さんは共働きで2児の母でもある。子育て環境も考慮して東京を離れたという。新型コロナウイルス禍で加速した働き方改革が、人々に東京脱出の選択肢を与えている。

変調の兆しは都民の居住地選びに限らない。多くの企業を受け入れ、人々が働くオフィスの立地でも「東京である必要性」が問い直されている。それは、都心部の一等地でも同じだ。

東京駅前オフィスが埋まらない

「あれほどの一等地なのに、借り手企業(テナント)探しに苦労しているらしい」

不動産関係者の間でそんな噂が飛び交う複合ビルが「東京ミッドタウン八重洲」。東京駅前で建設が進む地上45階建ての超高層ビルを中心とした街区だ。6月に複数の関係者に話を聞いたところ「8月竣工で完成間際にもかかわらず、目玉の超高層ビルのオフィスフロア(推定延べ床面積約13万平方メートル)のうち半分程度しかテナントが決まっていない」という。

新型コロナウイルス禍の前は、一等地の大型新築ビルならば売り手市場だった。高い賃料を設定してもテナントが飛びつき、早い段階で募集面積が埋まった。「東京駅前の好立地で、これほどテナント集めに苦戦する状況は、近年では珍しい」(不動産投資を手掛けるファンドの幹部)といった声も聞かれる。

テナント集めの難しさに加え、目先には不動産関係者の心胆を寒からしめる状況が控えている。都心部での大規模複合開発プロジェクトの完成が相次ぐ「2023年問題」だ。

オフィス需給崩す「2023年問題」

8月のミッドタウン八重洲を手始めに、23年には「虎ノ門・麻布台プロジェクト」や「虎ノ門ヒルズ ステーションタワー」「東京三田再開発プロジェクト・オフィスタワー」「渋谷駅桜丘口地区市街地再開発事業」など、大規模オフィスを備えた再開発の竣工が相次ぐ。オフィスの供給量は大規模ビルに限っても22年の約48万平方メートルから23年には128万平方メートルに跳ね上がる見通しだ。

ただでさえオフィス需給が崩れて供給過多になりかねない状況に、大企業によるオフィス縮小の波が押し寄せる。不動産のプロたちはこうした需給のアンバランスを「2023年問題」と呼んで警戒しているのだ。

実際、テナントとなる大企業はオフィス面積を抑えている。テレワークが浸透し、出社率を大幅に抑えたことで、「確保するオフィスの床面積を削っても問題ない」と気づいたのだ。働き方の「常識」も変わりつつある。NTTは6月、基本的な勤務場所を「自宅」などに定め、出社を「出張扱い」とする新ルールを発表した。事実上の通勤消滅だ。住設機器大手LIXILも8月の本社移転で、収容人数を現在の3分の1程度に減らし、オフィス面積を9割縮小する。

本社の在り方も柔軟に変化する。ビジネスアプリ開発・運営を手掛けるChatwork(チャットワーク)は3月、シェアオフィス「ウィーワーク」に本社を移転した。フロアの一部を専用スペースとして借り切り、オフィスの延べ床面積は移転前に比べ7割縮小した。シェアオフィスやコワーキングスペースなど、非伝統的なオフィスの拠点数は急増している。こうした考え方が主流になれば、オフィス需要は頭打ちだろう。

それでもなお、オフィスビルを開発するデベロッパーは強気だ。東京は英ロンドンや米ニューヨークに比べてオフィス空室率が低く、コロナ下であっても労働者の出社率は、国際比較で見れば高い。ミッドタウン八重洲の開発を主導する三井不動産は「引き合いはある。グランドオープンの23年3月までには埋まるだろう」と意気込む。

確かに一等地のオフィスビルならば、何とかテナントを呼び込むことができるだろう。しかし、不動産関係者の声に注意深く耳を傾けると、2つの懸念が浮かび上がる。

実質値引きでテナント誘致

一つはテナント誘致のために提供される「フリーレント(家賃無料期間)」が長期化して「実質値引き」となり、収益性が低下するオフィスビルが都心で増えることだ。ミッドタウン八重洲の関係者は「フリーレントが長期化することで、オフィス全体の賃料収入がフルで寄与するのは2年以上先になる可能性が出てきた」とみる。事業用不動産の投資顧問などを手掛けるCBREがまとめたデータでは、都心の大規模ビルの賃料が中長期的に低下する傾向が浮かぶ。ジョーンズ・ラング・ラサールの大東雄人氏も「2025年にかけて東京では供給が積み上がっていくことを考えると、 賃料下落はしばらく続きそう」とみる。

もう一つは、デベロッパーによるテナント企業の誘致競争が激化した結果、テナントが転出した元のオフィスビルに新たなテナントが入らない問題だ。入居者が抜けた後に空室がなかなか埋まらない状況を、不動産用語で「2次空室」と呼ぶ。こうした問題は23年に供給される新規オフィスへの移転ラッシュが一段落し、退去後の原状回復工事などが終わった後に深刻化するとみられる。

既に2次空室が顕在化した実例もある。ソフトバンクグループが21年に退去した「東京汐留ビルディング」は、約1年がたち一部のフロアは借り手がついたが、6月時点でなお空室が残る。NTTグループの再編に伴ってNTTドコモが大幅に床を削減する見通しの「赤坂インターシティAIR」も関係者が注目する。かつての最先端ビルも、新築ビルに比べれば相対的に魅力度が低下する。

一等地の大規模ビル同士の競争激化で、都内再開発の優勝劣敗が鮮明になる可能性が出ているのだ。中規模以下のビルは「大規模ビルと顧客層が異なる」(トーセイの山口誠一郎社長)との見立てが多いものの、テナント誘致合戦が巡り巡って波及する懸念は、なお残る。

不動産業界も市況の悪化に振り回されるだけではない。新たな需要を取り込もうと、変わり種の賃貸手法も現れた。その一つが「曜日貸し」だ。曜日別に貸し出すレンタルオフィスで、シェアオフィスほど自由ではないが、ずっとオフィスを借り続けるほどのニーズがない企業にとっての新たな選択肢となる。

「曜日貸し」に潜在需要

都心で中小型オフィスビルに特化した不動産再生と活用を手掛けるサンフロンティア不動産が20年11月に東京・四谷で開業したオフィスビル「A YOTSUYA」では、曜日貸しのフロア稼働率は8割となり、月決めの賃貸形式よりも高いという。

「コミュニケーションやブレーンストーミングの機会を設けたい需要が多い」(サンフロンティア不動産の猪俣俊輔氏)。フルリモート体制のIT企業でも、週に1回くらいは一堂に会して意思疎通しないと仕事のパフォーマンスが上がらないとの問題意識も背景にある。リアルの効用の見直しの一環だ。

三菱地所もTOKIWAブリッジ(旧JFE商事ビル)内で3月下旬、曜日貸しを取り入れた新たなオフィスを本格開業した。想定するのはスタートアップのほか、創業3年以内のカーブアウト(大企業からの事業切り出し)企業だ。曜日貸しの賃料は部屋ごとに加え、利用人数に応じても設定するいわば「利用料」。シェアオフィスの亜流だ。

立地する地域に多い需要に合わせてビルの用途を変えてしまう取り組みも広がる。東京都中央区の日本橋馬喰町でリノベーションが完了したビル「SANGO」。元は問屋が使っていたオフィスビルが、住居にもオフィスにも使える賃貸物件として生まれ変わった。UR都市機構が物件を取得し、勝亦丸山建築計画(静岡県富士市)が設計を手掛けた。

用途を変えてでも利用者を呼び込み、活性化につなげる手法は「コンバージョン」と呼ばれ、徐々に裾野が広がっている。もはや「何でも新築」の時代ではない。

空室だらけの「ゴーストビル」にならないためには何が必要か。もう一つのキーワードは多様性だ。各デベロッパーは「暮らす」機能に注目する。オフィス棟の周辺に宿泊施設を配することで滞在者を回遊させにぎわいが持続する仕掛けだ。ミッドタウン八重洲では高級ホテル「ブルガリホテル東京」が入居するほか、「虎ノ門・麻布台プロジェクト」でも高級住宅を併設する。

先行モデルは六本木ヒルズだ。外資系幹部やベンチャー企業経営者といった富裕層を取り込み、「究極の職住近接モデルが、国内でも成立すると証明した」(不動産仲介、サヴィルズ・ジャパンの中畑太一氏)。

東京が抱える課題はその中心部だけに集中しているわけではない。都心に労働者を送り込んできた鉄道沿線のベッドタウンでも、少子高齢化による衰退にあらがっている。例えば東急。渋谷という有力なターミナルがあるとはいえ、放っておけば少子高齢化で「沿線人口の循環ができなくなる」(髙橋俊之専務執行役員)との危機感がある。目指したのは「遊・職・住」を集めて自律的に街が成立する「自律分散型の拠点開発」だ。

例えば、沿線の中核駅である二子玉川駅周辺では、既存の住宅街と玉川高島屋を核にした商業施設に加え、「働く場所という機能を新たに入れることを考え」(髙橋専務)、オフィスビルの開発に踏み込んだ。結果として楽天グループを中心に企業が集まり、1万人近い就業人口を呼び込んだという。駅員も英語で案内ができるようにするなど、ソフト面でも受け入れ体制を整えた。今も職住近接型のオフィスビルの整備が続く。

現在、新たな開発が進行しているのは南町田グランベリーパーク駅だ。商業施設(旧グランベリーモール)を核に、駅前で各種施設の整備が進む。「街の個性に合わせ多様な機能を付加していく」(髙橋専務)方針だ。今後は鷺沼駅や藤が丘駅の改革が控える。多様性を魅力として、「人が訪れたくなる」オフィスや街をいかにつくり出せるのか。人口減少時代の街づくりの新たな物差しだ。

(日経ビジネス 三田敬大)

[日経ビジネス電子版 2022年7月6日の記事を再構成]

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