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土砂災害リスクを知ろう 警戒区域かどうか把握を

20代からのマイホーム考(50)

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沖縄地方の梅雨入りが発表されるなど、早くも本格的な雨の季節が近づいてきました。ここ数年、集中豪雨や台風など様々な要因で「土砂災害警戒区域」と呼ばれるエリアで土砂災害が発生していることもあり、どんな区域なのか気になる方もいるでしょう。今回は土砂災害警戒区域についてご説明しつつ、土砂災害リスクを調べる方法についてお話したいと思います。

土砂災害警戒区域とは

1999年6月の広島市と広島県呉市を中心とした集中豪雨で大規模な土砂災害が発生し、多くの方が犠牲となりました。土砂災害リスクへの認識がないまま住宅が開発されて住民が被災したという反省から、2001年4月に「土砂災害防止法」が施行されました。

この法律では土砂災害警戒区域と、土砂災害特別警戒区域が指定されます。土砂災害警戒区域は土砂災害が発生した場合に、「住民の生命や身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域」です。危険の周知や警戒避難体制の整備が行われます。

土砂災害警戒区域のうち、「建築物に損壊が生じて住民の生命または身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる」のが土砂災害特別警戒区域です。このため、さらに一定の開発行為の制限や居室を有する建築物の構造規制も義務付けられます。土砂災害警戒区域は「イエローゾーン」、土砂災害特別警戒区域は「レッドゾーン」とも呼ばれます。

知らずに住む可能性

土砂災害警戒区域等に指定されている場合、斜面や崖が崩れないようにするための「擁壁」で一定の技術基準を満たしたものなどを構築することで、土砂災害に強い住宅を建築することは不可能ではないでしょう。

問題は建物が土砂災害防止法の施行前、または土砂災害警戒区域等に指定される前に建てられた場合です。何も知らずに住んでいるというケースは多々あるのではないでしょうか。また、仮に危険性に気づいても、対処するにはかなりの経済的負担がかかるため、結果としてそのままにしてしまうケースも多いようです。

土砂災害警戒区域等に指定されている中古住宅を販売する場合、宅地建物取引業者には重要事項説明で知らせることが法律で義務付けられています。購入希望者は土砂災害のリスクを知ったうえで購入するかしないかを判断できます。とはいえ中古住宅の売買契約時の重要事項説明には2時間ほどかかることが多いのです。購入時には土砂災害警戒区域等に関する説明を聞き逃さないように十分注意することがポイントの一つだと思います。

「土砂災害危険箇所」にも注意

注意したいのは土砂災害警戒区域等だけではありません。例えば「土砂災害危険箇所」。土砂災害への備えや警戒避難に役立てるために土砂災害防止法の施行前に実施された、土砂災害の恐れがある箇所の調査結果です。土砂災害警戒区域等は主に土砂災害危険箇所を調査した結果を踏まえて指定されているので、土砂災害危険箇所も注意が必要なエリアであるということになります。なお、土砂災害危険箇所には法規制がなく、重要事項説明も義務付けられていません。つまり、何も知らずに買ってしまうということがありうるエリアということになります。

「重ねるハザードマップ」で確認

土砂災害警戒区域等や土砂災害危険箇所は、国土交通省が提供するハザードマップポータルサイト内にあり、複数の災害リスク情報を地図上で一括表示できる「重ねるハザードマップ」で簡単に調べられます。土砂災害警戒区域は黄、土砂災害特別警戒区域は赤、土砂災害危険箇所は薄いブルーグレーなどで示されます。情報のアップデートに時間差が発生することもあるので、最新の詳細を知りたければ役所にヒアリングするのがよいでしょう。

土砂災害危険箇所に該当していなくても、全く問題がないわけではありません。急な崖地にはたいていは擁壁がありますが、特に古い住宅地では現在の技術基準を満たしていないケースが多々あるということです。この連載の第32回「豪雨で崩壊リスク高まる擁壁も チェックポイントは」で、危険な擁壁の見分け方について説明していますので、併せてご確認いただければと思います。

田中歩(たなか・あゆみ)
1991年三菱信託銀行(現・三菱UFJ信託銀行)入行。企業不動産・相続不動産コンサルティングなどを切り口に不動産売買・活用・ファイナンスなどの業務に17年間従事。その後独立し、「あゆみリアルティーサービス」を設立。不動産・相続コンサルティングを軸にした仲介サービスを提供。2014年11月から個人向け不動産コンサルティング・ホームインスペクションなどのサービスを提供する「さくら事務所」にも参画。
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