基準地価、都区部より都心アクセスのよい周辺部で上昇

国土交通省が発表した2020年の基準地価（7月1日時点）は、全国の全用途平均で3年ぶりの下落となりました。1都3県の住宅地に焦点を当ててみると、その変動率は、東京都で1年前に比べて0.2%上昇（前年は2.5%上昇）、神奈川県は0.9%下落（同0.1%上昇）、埼玉県は0.3%下落（同0.7%上昇）、千葉県は0.2%下落（同0.3%上昇）と東京以外は全て下落に転換しました。

しかし、現場で住宅取引をしている立場からすると、上がった場所も多々あると感じています。そこで、1都3県の市街化区域にある住宅地（用途が住居であるもの）の基準地価について、同じ基準地の1年間の変動率を調べてみました。

以下の表は、上昇率の上位10地点です。今年の特徴は都心部エリアでの価格上昇ではなく、郊外での価格上昇傾向が強いようです。千葉県では総武線沿線の市川駅、本八幡駅、船橋駅を最寄り駅とする地点や常磐線の柏駅、内房線の木更津駅を最寄り駅とする地点が上位に食い込んでいます。神奈川県では橋本駅や大和駅がランクインしています。東京都と埼玉県は10位以内には一つも入っていませんでした。

もう少し広い範囲でどのような変動率が見られたのかを調べるために、前年比で2.5%超の上昇率となった85地点の最寄り駅を以下の表にまとめてみました。最寄り駅までの距離は平均で約900メートルです。驚くことに、東京都区部で2.5%超の上昇となった地点の最寄り駅は6駅しかありませんでした。また東京都下においては5駅だけでした。このように、今年の基準地価は東京都内における地価上昇があまり見られなかったのです。

一方で、都内からのアクセスが比較的良い周辺地域の価格が上昇しているのです。千葉県だと市川から内房エリアと柏エリア、神奈川県は横浜駅近郊や湘南エリア、相模原および大和エリアと南武線沿線、埼玉県は浦和、川口、戸田エリアといった、都心部へのアクセスがよい都心部周辺エリアに価格上昇が目立っています。

一方で基準地価が下がったエリアはどこなのでしょうか。調べてみると、地価が上昇したエリアの外側エリアの下落が目立っています。前年比2.5%超下落した65地点を主な最寄り駅で示すと、三浦半島（京浜急行線京急久里浜駅～三崎口駅、追浜駅～浦賀駅、横須賀線衣笠駅）、神奈川県西部（東海道線平塚駅～二宮駅、小田急線本厚木駅～秦野駅）、野田市（東武野田線野田市駅～七光台駅）などとなっていました。これらの駅を最寄り駅とする基準地はいずれも最寄り駅までの距離が平均で約2.8キロメートルといった場所に立地していました。

新型コロナウイルス禍に伴うリモートワークの進展もあってか、都心部から周辺部の人気が高まったものと思われますが、やはり都心部への交通アクセス、最寄り駅への距離といった要素は価格に大きく影響しているようです。

田中歩（たなか・あゆみ）

1991年三菱信託銀行（現・三菱UFJ信託銀行）入行。企業不動産・相続不動産コンサルティングなどを切り口に不動産売買・活用・ファイナンスなどの業務に17年間従事。その後独立し、「あゆみリアルティーサービス」を設立。不動産・相続コンサルティングを軸にした仲介サービスを提供。2014年11月から個人向け不動産コンサルティング・ホームインスペクションなどのサービスを提供する「さくら事務所」にも参画。