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REITで安定分配 物流・住宅・総合型に注目

投資家から集めた資金で複数の不動産に投資し、賃料収入や売却益を分配する不動産投資信託(REIT)。日本株より高い利回り水準が期待できることから、個人投資家にも人気だ。昨年3月のコロナショックで大幅に下落した東証REIT指数は、年初から堅調に推移しショック前の水準に回復したが、足元では調整リスクもくすぶる。

コロナの収束が依然見通せない中、ここからのREIT投資は「分配金の安定性に着目して銘柄を選びたい」とREITに詳しいアナリストは口をそろえる。安定分配が狙えるセクターとして挙がったのは、①物流施設を保有する「物流型」②マンションなどの住宅施設を保有する「住宅型」③複数種の施設を持つ「総合型」――の3つだ。各セクターの強みと投資戦略を見ていこう。

中長期で分配金の成長狙える物流型

専門家が口をそろえて「分配金に安定感がある」と話すのは、物流型REITだ。テナントとの契約期間は基本的に5~10年となっており、長期で安定的な賃料収入を見込めるケースが多い。

コロナ禍の外出自粛で火が付いたEC(電子商取引)市場の拡大は、引き続き追い風となりそうだ。テナント撤退リスクは低く、中長期で見れば分配金の成長も狙えるという。みずほ証券シニアアナリストの大畠陽介さんは、「物流型REIT全体で年率3〜4%の分配金の成長が見込める」と分析する。

住宅型は分配金の安定感が魅力

物流型に加えてプロが注目するのが、住宅型だ。「コロナ禍でも需要が安定的で、物件の場所や種類の分散ができている銘柄が多い。"分配金の安定感"という面では物流型よりも妙味がある」(大畠さん)との声もある。

住宅型の銘柄選びのポイントについて、ニッセイ基礎研究所金融研究部不動産調査室長の岩佐浩人さんは「都心の人口流出が懸念材料となっているため、足元では、地方都市の方が物件稼働に安定感がある」と話す。

一方で、「東京の人口流出幅は少しずつ減少しており、中長期で見れば分配金増が見込める、都心に物件を持つ銘柄に妙味がある」との見方もある。各地域の人口動向についてはコロナ感染拡大の影響も大きい。現段階で正確な見通しを立てるのは難しいだろう。そうしたリスクがあることから、大畠さんは「特定のタイプの銘柄にこだわらず、都心・地方都市などをバランスよく分散して持ちたい」と助言する。

高利回り銘柄が多い総合型

また、"物流施設と住宅物件を多く持つ総合型"に投資するという手もある。「そうした総合型は、物流型や住宅型と比較して利回りが高い銘柄が多い」(岩佐さん)。セクターが明確である銘柄を好む海外投資家から買われにくい点も、相対的な利回りの高さの背景にあるという。

ホテルなど、コロナ下の経営に不安感が残る物件を保有する場合はリスク要因となり得るが、物件の入れ替えができるのが総合型の強みだ。「不動産価格が堅調であることから、売却益も見込める」(岩佐さん)との見方もある。

オフィス型は新しい働き方が逆風に

厳しい見方が目立ったのがオフィス型だ。東京都心のオフィス空室率は上昇が続き、三鬼商事によると7月時点では6.28%と高水準になっている(前年同月は2.77%)。

大畠さんは、「オフィスビルの建設状況から、2023年度には再び供給が増加する」と予想する。対して、在宅勤務が一部のビジネスパーソンの間で「新しい働き方」として定着していることは楽観視できないとしている。

(大松佳代)

[日経マネー2021年10月号の記事を再構成]

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