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指数をしのぐ運用実績を持つ 注目の国内REIT投信

投信ランキング

J-REIT(不動産投資信託。以下、個別REIT)とは投資家から集めた資金をオフィスビル、商業施設、住宅、物流施設など様々な形態の不動産に投資し、そこから得られる賃料や売却益を分配する金融商品だ。2021年末時点で61銘柄が東証に上場している。この個別REITを投資対象とした投資信託が今回紹介する国内REIT型投信だ。

個別REITは収益の9割超を投資家に還元するなど一定の要件を満たすことで、法人税が実質的に免除となる仕組みになっており、投資家はその分、魅力的な利回りが期待できる。また、伝統的資産である株式や債券とは値動きが異なるため、分散効果も期待できる。不動産価格の上昇を通じたインフレヘッジ機能がある点も見逃せない利点だ。

この個別REITはオフィスや住居など、どのような不動産に投資するかによってパフォーマンスに差がある。また、同じジャンルの不動産へ投資する銘柄でも、銘柄間にはパフォーマンスの差がある。国内REIT型投信はこれらの個別REITを的確に選別して、J-REITのインデックスである東証REIT指数を上回る運用を目指している。

ランキング1位は9年間で指数に8勝

下表は5年以上の運用実績がある国内REIT型投信のリターンランキングだ。1位はフィデリティ投信の「フィデリティ・Jリート・アクティブ・ファンド」。2位も同シリーズの商品だ。1位が安定的な配当利回りに着目した毎月分配型であるのに対し、2位は設定以来、無分配で、長期保有による複利効果を狙う商品設計となっている。

いずれも個別REITの綿密な調査・分析によるボトムアップ・アプローチを基本に、マクロ経済や不動産市況などのトップダウン分析を考慮して、組み入れ銘柄を選択している。個別REITのバリュエーションを徹底的に吟味し、割安な銘柄に投資する。組み入れ上位銘柄は野村不動産マスターファンドや、三井不動産ロジスティクスパーク、ユナイテッドアーバンなど29銘柄。年度別リターンを見ると、設定来の9年間のうち、東証REIT指数を下回ったのは1回のみだ。運用者の銘柄選択により、安定的にコツコツと超過リターンを積み上げる運用が長年にわたり実践できていると言える。

3位は野村アセットマネジメントの「野村Jリートファンド」。決算回数等で商品設計の違いはあるが、4~6位も同じ運用を行う同シリーズ商品だ。個別銘柄の流動性・収益性・成長性等を徹底的にリサーチして銘柄を選定し、東証REIT指数を上回るリターンを目指す。主な組み入れ銘柄はケネディクス・レジデンシャル・ネクストや物流のラサールロジポートなど60銘柄。ほぼ全銘柄を組み入れているが、インデックスとは異なる配分で銘柄を保有してアクティブ運用を行っている。

長期の運用実績がある4位の「J-REITオープン(年4回決算型)」で見ると、20年度まで16年連続でインデックスを上回る実績を上げており、今年度も21年12月時点でほぼインデックス並みのリターンを確保している。長期にわたり、安定的に超過収益を積み上げており、リサーチ力やファンドマネジャーの銘柄選択能力が高いことを結果で示していると言える。

投資信託を選ぶ時のポイントには騰落率や資金の流出入額など、様々な視点がある。この連載では、投信のプロが旬のジャンルをピックアップして最適な項目でランキング化。上位に入る注目の投信を解説する。

(格付投資情報センター 田中翔平)

[日経マネー2022年4月号の記事を再構成]

日経マネー 2022年4月号 中長期でがっちり儲ける 次世代10倍株
著者 : 日経マネー
出版 : 日経BP (2022/2/21)
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