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公示地価 20%超下落の商業地、大阪・ミナミに集中

大阪・道頓堀の「づぼらや」跡地は下落率が全国トップ(大阪市・中央区)

2021年の公示地価(1月1日時点)で、大阪府の商業地は2.1%下落し、下げ幅は全国で最も大きかった。20年は7.7%上昇と高い伸びを示したが、新型コロナウイルス禍でインバウンド(訪日外国人)観光客が消滅、一転して8年ぶりの下落となった。京都府、奈良県の下落率も1.8%と高い。地点別では、大阪・道頓堀の老舗フグ料理店「づぼらや」跡地が28.0%下落し、全国の商業地の下落率トップとなった。

全国の商業地の下落率トップ10地点のうち関西が9地点を占めた。このうち全国で5地点しかない20%超の下落となった地点は大阪・ミナミに集中する。

26.5%下落した住友商事心斎橋ビルは、訪日客ブームに沸いた18年にキタを抜いて関西で最高地点となった。ところが訪日需要の消滅で周辺の路面店からドラッグストアが相次ぎ撤退。家賃を下げても後継テナントが決まらない状況で土地取引も低迷し、公示地価の大幅下落を招いた。ただ、近接地では譲渡額は非公表ながら大型の土地取引が成立しており、実勢価格は公示地価を上回っていると見られる。

一方、大阪・キタではJR大阪駅北側の大型商業施設「グランフロント大阪南館」が4年ぶりに関西の商業地の最高価格に返り咲いた。オフィス需要が訪日客消滅の影響を緩和し下落率が8.4%にとどまったためだ。ただ、コロナ禍による業績悪化や在宅勤務の普及を受けたオフィス縮小の動きはこれから本格化するもようだ。飲食店向け人材サービスのクックビズがキタのオフィスビルに入居する大阪本社を縮小し、採用サービスのネットオン(大阪市)も近隣に本社を移転し床面積を2割ほど削減した。

大阪都心部がコロナ禍で打撃を受ける中、関西の商業地の上昇率上位には、住環境のよい郊外が目立った。前年比8.2%の上昇で関西トップとなった大阪府箕面市船場東は、北大阪急行線の延伸による都心部への利便性向上や大阪大学の新キャンパス開設による人口増を見込んだ商業施設などの需要が高まった。住宅地トップは隣接する同市船場西(4.5%上昇)で、上位の大阪府高槻市や兵庫県芦屋市、川西市とともにJRや阪急などの駅に近く、ベッドタウンとして評判が高い地点だ。

大阪都心部ではオフィス縮小による空室率の上昇が地価の軟化要因となるものの、中長期の視点から商業施設やオフィスビルの選別を進める国内外の投資家にすれば、優良物件が購入しやすくなる。こうした物件の取引価格は高水準を維持するとみられ、取引が増えれば地価の下支えとなる。今回の公示地価の下落幅は20年の基準地価(7月1日時点)よりも小幅になっており、地価は当面は緩やかに下落しつつも、コロナ後の反転攻勢の時期を探る展開となりそうだ。

商業地、軒並み下落

【大阪】商業地は8年ぶりの下落となり、全都道府県で唯一、下落幅が2%を超えた。大阪市内では全区で横ばいまたは前年割れとなった。箕面市や高槻市など北部では上昇した。住宅地は6年ぶりのマイナス。大阪市中心部では上昇が見られたものの、南部では堺市など一部を除き軒並み下落した。

【京都】商業地は8年ぶりの下落となった。府内全域で軒並み下落に転じ、特に観光客に人気の京都市東山区などで下落幅が大きかった。昨年2桁の上昇率を示した下京、中京、南区も下落した。住宅地は4年ぶりの下落。京都市中心部では上昇が見られたが、例年上昇している亀岡市も下落に転じた。

【兵庫】商業地は6年ぶりに下落した。飲食店やホテルが集中する神戸市中央区が前年の11%上昇から一転、4.9%下落となった。県東部・阪神間は上昇を続けるものの、上昇幅は大きく縮小している。住宅地は神戸市が8年ぶりに下落。西宮、尼崎両市も下落に転じた。

【奈良】商業地は6年ぶりの下落。訪日客向けの需要が消え、国内の観光需要も減少した奈良市は5.2%下落と8年ぶりに下落に転じた。新型コロナの影響による店舗需要減で橿原市は7年ぶり、大和高田市も3年ぶりの下落となった。住宅地は13年連続で下落した。

【滋賀】商業地が8年ぶりにマイナスに転じた。駅前や幹線道路沿いで飲食店の撤退が増えている。大津市では昨夏の西武百貨店閉店の影響もあり、平均変動率が前年の上昇から下落に。草津市など3市は前年の上昇が横ばいになった。住宅地は13年連続のマイナス。

【和歌山】商業地、住宅地ともに30年連続の下落で、下落率はいずれも2020年より拡大した。下落率の拡大は商業地が4年ぶり、住宅地が10年ぶり。商業地では和歌山市が5年連続上昇していたが、下落に転じた。住宅地では上富田町が7年連続で上昇した。

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