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路線価をコロナで減額補正 大阪3地点、景気変動では初

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大阪市中央区の戎橋周辺(2020年4月)

国税庁は26日、相続税などの算定に使う2020年1月時点の路線価について大阪市内の繁華街3地点を対象に減額補正(下方修正)すると発表した。減額補正は1955年の制度開始以来、大規模災害時を除き初めて。新型コロナウイルスの影響で地価が大幅に下落し路線価を下回る状況になり、修正が必要と判断した。今春にも大阪市と名古屋市の一部地点で減額補正を追加する可能性がある。

今回の減額補正は、いずれも大阪市中央区の繁華街・ミナミにある心斎橋筋2丁目、宗右衛門町、道頓堀1丁目の3地点。補正率は0.96で、金額は4%下がる。心斎橋筋2丁目は2020年1月時点で2152万円の路線価(最高地点)が2065万円となる。宗右衛門町(同2087万円)は2003万円、道頓堀1丁目(同1865万円)は1790万円にそれぞれ修正される。

国税庁が20年7月に公表した最新の路線価には、新型コロナの影響が反映されていなかった。路線価は地価の80%程度に設定される。同庁は地価が路線価を下回った状態を減額補正の目安としている。同庁の調査によると、3地点は20年1~9月に地価が23%下落したため修正した。

20年7~9月に相続や贈与でこれらの地域の土地などを取得した場合は、補正後の路線価で相続財産を計算することが認められる。1995年の阪神大震災や2011年の東日本大震災などの大規模災害後に減額したケースはあるが、景気変動に伴う対応は初となる。

他の大都市圏でも地価の下落傾向が強まっている。国税庁によると、名古屋市の繁華街、中区錦3丁目、大阪市中央区の千日前、難波、日本橋、南船場なども今後、減額補正になる可能性がある。東京都や首都圏で15%以上下落した地点はなかった。

国税庁は今回の減額補正について「インバウンド(訪日外国人)が多かった地域でコロナ禍による反動が大きく出た」と分析する。大阪観光局によると、19年に大阪を訪れた外国人は1231万人と3年連続で1000万人を超えて過去最多を更新し、伸び率も東京や全国平均を上回っていた。大阪の中でミナミはインバウンドの人気が特に高かった地域だ。

新型コロナの感染拡大後の落ち込みは激しい。観光庁の宿泊旅行統計調査(外国人宿泊者数)では20年1~10月の大阪府が延べ233万人と前年同期比で85%減った。ミナミではインバウンドに依存していた飲食店やドラッグストアなど店舗撤退が相次ぎ、地価の下落圧力となった。

不動産サービス、CBRE(東京・千代田)の貸店舗市場動向によると、心斎橋の20年9月末時点の空室率は5.0%と前の四半期に比べ3.7ポイント上昇した。空室率は東京の銀座(2.6%)や表参道・原宿(1.7%)と比べても市況の低迷が目立つ。同社アナリストの栗栖郁氏は「東京は銀座、新宿、原宿などにインバウンドが分散するが、大阪はミナミに集中していたことも反動が大きくなった一因だ」と分析する。

空室率が上昇すると、テナントの賃料は引き下げの方向に動きやすい。賃料が低下すれば、その建物の収益性も落ち、実際の不動産の取引額などを基に算出する路線価は下落傾向になる。

不動産鑑定士の松永明氏は「今回の減額補正は妥当な対応だ。コロナの感染拡大が長引けば、地価がさらに下がり減額補正の対象が増える可能性がある」と話す。

▼路線価
主要道路に面する土地の1月1日時点の1平方メートル当たりの価格。国税庁が毎年7月に公表する。相続税法は相続財産は被相続人が死亡した時点の時価で評価すると定めている。上場株などと違い、相続人が時価を把握するのは難しいケースがあり、国税庁は路線価に基づいて納税することを原則認めている。
現行制度でも、地価が路線価を下回った場合は、納税者が不動産鑑定士に頼んだ評価額を基に相続税などを申告できる。ただ鑑定には数十万円の費用がかかることもある。国税庁は補正率を公表することで実態と乖離(かいり)した課税となることを防ぐ。

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