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中国、半数超の地区で住宅価格下落 10都市で値下げ制限

不動産依存の財政に痛手

地方財政は不動産開発への依存が大きい(20年9月、江蘇省常州市)

【北京=川手伊織】中国の地方政府が住宅の値下がりへの警戒を強めている。8月には6年5カ月ぶりに31ある省・直轄市・自治区の半数超で値下がりした。地方財政の柱であるマンション用地の売却収入が減りかねず、約10都市が値下げ制限令を導入した。大都市のバブル抑制を狙った不動産規制が地方財政に影を落としている。

湖南省岳陽市や河北省張家口市は8月以降、新築物件を当局に事前に届け出た価格より15%超値引きすることを禁じた。江蘇省無錫市の一部地域では、開発コストを下回る不当廉売などを禁止する通知を出した。中国メディアによると、中小都市を中心に約10都市が値下げ制限令を発動した。

需要喚起策も相次ぐ。黒竜江省ハルビン市は10月から1軒目の住宅を買う高学歴人材を対象に、最大10万元(約170万円)を補助する。公的住宅ローンの対象となる中古物件もこれまでの築20年以内から同30年以内に広げ、在庫圧縮を促す。

政府の不動産規制をきっかけにマンションが値下がりしているからだ。中国国家統計局によると、新築住宅の販売総額を総面積で割った販売単価は8月、前年同月比2.7%下落した。新型コロナウイルスがまん延した直後の2020年4月以来の下落だ。

31省・直轄市・自治区のうち16地域で値下がりした。半数以上の地域がマイナスとなるのは景気が減速していた15年3月以来。最も下落幅が大きかったのは黒竜江省の21%で20年9月から下落が止まらない。中国南部の雲南省と貴州省、内陸部の寧夏回族自治区も10%を超す落ち込みだった。

政府は住宅ローン審査の厳格化などでマンション投機を抑えてきた。中小都市は人口流出で需要が縮んできたが、規制強化がさらに下押しする。

実際の値下がり幅は公式統計が示すより大きそうだ。不動産開発業者の資金繰りが苦しくなり、物件売却で現金化を急いでいるからだ。インターネット上では、経営難の不動産開発大手、中国恒大集団などの物件について「元値の半分で売り出し始めた」といった情報が飛び交う。

中国の土地は国有制で、地方政府が土地の使用権を不動産開発業者に売り渡し、業者がマンションや商業施設を建てて販売する。売却収入は地方政府の重要財源の1つだ。20年の収入は、中央と地方の税収総額の5割以上に相当する。景気対策の減税などで税源が細る中、歳入面で不動産への依存を深めた。

マンションが値下がりすれば「仕入れ」にあたる土地の価格にも響く。不動産開発業者が資金不足なので、入札にかけても買い手がつかない土地も増えた。中国財政省によると、8月単月の売却収入は前年同月を2割近く下回った。5月、7月も減少したが、8月の落ち込みは4割減った15年8月以来の大きさだ。

中国財政省傘下のシンクタンク、中国財政科学研究院の報告書によると、地方政府には18年末時点で21兆~45兆元の隠れ債務がある。公表されている債務規模(18兆元)を上回る規模だ。

地方政府の歳入が細れば、隠れ債務を含めた借金の償還能力への懸念が強まりかねない。不動産発の金融リスクを封じ込めるための規制強化が、地方財政の破綻という別の金融リスクを膨らませる恐れもある。

主要国では不動産の所有者が納める固定資産税が、地方政府の安定財源として機能している。中国も習近平(シー・ジンピン)指導部が発足した翌13年の「3中全会」の報告書に不動産税の立法化を盛ったが、先送りが続いて実現していない。

大都市に多くの物件を持つ共産党高官やその親族の反発が根強いためとされる。地方政府は安定財源がないため、不安定な土地売却に頼るいびつな構図が定着した。

中国人民銀行(中央銀行)の19年の調査によると、中国の都市部の持ち家比率は9割を超す。いまの中国の不動産売買の大半が投機とみられる。不動産投機を抑えつつ地方財政を安定させるには、「不動産税」の本格導入が第一歩となる。

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