賃貸住宅の更新料は「有効」 最高裁、商慣習を追認

2011/7/15付
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 賃貸住宅の契約で更新料の支払いを定めた条項が、消費者への過重な負担を禁じた消費者契約法に照らして無効かどうかが争われた3件の訴訟の上告審判決が15日、最高裁であった。第2小法廷(古田佑紀裁判長)は「更新料条項は原則として有効」との初判断を示した。借り手側敗訴が確定した。

 更新料が設定されている物件は全国に100万件以上あるとされ、現行の商慣習を最高裁が追認した格好だ。

 消費者契約法10条は、信義則に反して消費者の利益を一方的に侵害する契約条項は無効と定めている。

 6月10日に開かれた弁論では、借り手側が「契約を更新して住み続けるのは借り手に当然認められる権利で、金銭負担を求めるのは許されない」と主張。家主との間には情報力や交渉力に格差があり「更新料が嫌なら契約するなというのは乱暴だ」と訴えた。

 家主側は「更新料は賃料の一部で、月額賃料を低く抑える効果がある」と指摘。「合意のうえで契約しているのに、後から返還を求めるのは不当だ」と主張していた。

 3件の訴訟はいずれも二審が大阪高裁で、判決は「無効」が2件、「有効」が1件。無効とした2件は「借り手に大きな負担が生じるのに、対価に見合う合理的根拠がない」などと指摘。有効とした1件は「賃借権の対価に当たり、借り手に一方的に不利益とは言えない」と判断していた。

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