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個人投資家の「REIT離れ」 いつまで続く?

日経平均株価が29年ぶり高値に沸く一方で、不動産投資信託(REIT)市場がさえない。11月下旬の東証REIT指数は、節目の1700ポイントをほぼ一貫して下回って推移。新型コロナウイルスの第3波懸念の高まりに伴い、オフィスを中心に不動産市況の悪化が再び強く意識されていることが一因だ。とはいえ、REIT市場の軟調は今に始まったことではない。東証REIT指数は2月の年初来高値から600ポイント近く低い水準にとどまっている。

この背景にあるのが、個人の一貫した売り姿勢だ。REITの投資主体別の売買動向(金額ベース)を見ると、個人は7月以降4カ月連続で売り越し。10月の売越額(369億円)は1年1カ月ぶりの水準に膨らんだ。個人投資家の「REIT離れ」は加速しているようにも見える。

薄れてきた「安定した分配金」という魅力

「現状、REITの新規の買いは止めている。資金を徐々に上場インフラファンドへと移している状況だ」。REITを中心に運用する個人投資家、toruneさん(ハンドルネーム)はこう明かす。11月中旬には、10年以上保有している住宅型REITのアドバンス・レジデンスを一部売却した。既に十分な含み益が出ていた点に加え、「安定した利回り商品としてのREITの魅力が薄れてきたから」だという。

この背景にあるのはコロナ禍だ。テレワークの浸透に伴いオフィス需要が構造的に減退するとの懸念がある上、個人消費の減退に伴い大幅に分配金を減らした銘柄はホテル型を中心に少なくない。個人投資家にとってREITの魅力の一つだった「安定した分配金」という前提が、コロナ禍で崩れているのだ。

その一方で個人の人気を集めているのが、太陽光発電所に投資するインフラファンドだ。例えば最大手のカナディアン・ソーラー・インフラは11月上旬に上場来高値を付けた。

再生可能エネルギーの固定価格買い取り制度(FIT)により既存物件の収益力が高まることは期待できないが、長期間安定した収益が期待できるのがインフラファンドの特徴だ。

足元の分配金利回りもREITに比べ高い。上場インフラファンドの利回りは、11月末時点で全て5%以上。最大手のカナディアン・ソーラーでも5%台半ばだ。ポートフォリオの4分の3をインフラファンドが占めるtoruneさんは、「利回りの安定性と高さがインフラファンドの魅力」と話す。

買い手がいない状況は長期化するか

個人投資家が売りに回る中、REIT市場には長期保有の投資家が減りつつあるようだ。REITの主な買い手である地銀は、不動産市況の先行き不透明感が強い中で「東証REIT指数が1700ポイントを下回ったら買い、1750ポイントを上回ったら利益確定売りを出す短期売買に徹しているようだ」(SMBC日興証券の鳥井裕史アナリスト)。海外投資家も、オフィス型最大手の日本ビルファンドの増資を嫌気し10月は売り越しに転じた。足元のREIT市場は「買い手不足」の状況にある。

コロナの第3波が収束するまでは、市況の見通しが不透明な状況は続きそうだ。ただ、買い手不足による相場低迷が続くなら、業態によっては投資の好機となる可能性もある。

押し目買いの好機と捉える個人も

これを見越し、早くも買いに動く個人投資家もいる。個人投資家のwannyan07さん(ハンドルネーム)は複合型銘柄の大和ハウスリートを10月以降買い増したという。「オフィス型に連れ安する形で売られた今が買い場と判断した」からだ。同投資法人の主な投資先は物流倉庫とマンション。10月以降、オフィス型に連れ安して物流型と住宅型のREITも下落。下げはむしろオフィス型以上にきつい(下図)。両者とも、コロナ禍にあっても業績が安定しているとの評価が高かったが、その分買いが集中。利回りが低下し割高感が強まっていた。

こうした中、物流型や住宅型の銘柄では利益確定売りが出やすい状況だったと言えるだろう。ただ、新型コロナの第3波で物流型や住宅型のファンダメンタルズ(基礎的条件)が大きく変化したわけではない。wannyan07さんは、「これまで割高で手が出しにくかった住宅型や物流型は積極的に狙っていきたい」と話す。

「安定した高利回り商品」というREITの魅力がコロナ禍で揺らいでいるのは確かだ。ただ、業績も分配金も安定しているにもかかわらず、相場全体に引きずられて下げている銘柄は、押し目買いの好機とも言える。第3波の到来に市場が身構える中だからこそ、銘柄選別をじっくり進め、割安に仕込むチャンスを探るのも一案かもしれない。

(川路洋助)

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