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利回り4%のREITを国内債の代替に(窪田真之)

楽天証券経済研究所長兼チーフ・ストラテジスト

私はかつて25年間日本株のファンドマネージャーとして、年金などの運用に携わってきました。アセットアロケーション(資産配分)を考える際に悩むのは「攻めと守りのバランス」です。

「攻め」だけ考えるならば、日本を含む世界中の株に分散投資すればOKです。金利が世界中で下がってしまった今、「守り」の資産の代表である債券に投資しても、あまり高いリターンは得られないからです。

ただし、株は価格変動率(ボラティリティー)がきわめて高いため、リーマン・ショックやコロナショックのようなことがあった時、株だけで運用していたら、一時的に巨額の損失をこうむります。国民の老後資金を預かって運用する年金基金は、たとえ一時的でも大きな損失を出すわけにはいきません。

日本最大の年金基金で162兆円の運用資産を保有するGPIF(年金積立金管理運用独立行政法人)の基本ポートフォリオは、その意味で参考となります。現在、外国株式25%、日本株式25%、外国債券25%、国内債券25%を、運用の基本方針としています。株が半分、債券が半分で、まずまずバランスのとれた運用と言えます。

ただし、10年国債が0%に固定されている国内債券に25%も資金配分しているのは非効率で、違和感を覚えます。リターンを狙って、ジャンクボンド(低信用債)や超長期債(30年国債など)を買い、信用リスクや金利上昇リスクを負うのも適切とは思えません。

それでは国内債券の代わりに何に投資したら良いでしょう?

私はJ-REITがその有力な候補になると、思います。平均分配金利回りは今、約4.2%です。長期投資するのに、まずまずの水準と考えています。ただしコロナショックが起こった時、東証REIT指数は日経平均よりも大きく下げ、リスク分散効果はありませんでした。

大半を占めるオフィスREITは、テナントの退去などで賃料収入が減るといったダメージは今のところ軽微です。ではなぜ大きく価格が下がったのでしょうか。ひとつはコロナショック前までに「買われ過ぎて割高」だったと考えられます。平均分配金利回りが3%台に低下していました。今の平均分配金利回りは4.2%で、割安とは言えませんが、割高でもありません。REITに選別投資していく価値があると思います。

REITは価格が上昇して利回りが低くなり過ぎた時は売却し、その逆の時は買い戻すリバランスも必要と思います。

現在、私が投資魅力が高いと判断している5銘柄を表にしました。私は、ホテルREITには投資すべきではないと考えています。もし保有していれば売却して、オフィスREITや住宅・物流・流通REITに乗り換えた方が良いと思います。

コロナ禍で訪日客がいなくなり、打撃を受けるホテルですが、東京都内ではコロナ禍が起こる前から、2020年にホテルが大量に新規開業し、供給過剰になる不安がありました。コロナが去っても、構造問題は解決されません。

オフィスREITの価格低迷には「コロナ後」に対する懸念も影響しています。コロナ禍で在宅勤務が全国に広がった影響で、都市部の不動産需給が緩み始めています。コロナが収束しても、在宅勤務が広がる流れは変わらないと考えられているので、次第に都市部の不動産への需要が、じわじわと減っていく懸念があります。

ただし、私は、これから過去にあったような不動産の暴落が起こるとは考えていません。不動産が暴落するのは、利回りで説明できない水準まで価格が上昇した後です。1990年の不動産バブルや、2007年の不動産ミニバブルの時は、今よりも金利が高い中で、今よりもREITや不動産の利回りが低くなっていました。今は金利が低く、REITも不動産も妥当と考えられる利回りが出ているので、ここからさらに大きく下落する可能性は小さいと、私は判断しています。

プロのポートフォリオは運用に精通したプロが独自の視点で個人投資家に語りかけるコラムです。
窪田真之(くぼた・まさゆき)
1961年生まれ。84年慶大経卒、住友銀行入行。87年より大和住銀投信投資顧問などで日本株ファンドマネージャー。2014年楽天証券経済研究所チーフ・ストラテジスト、15年所長。
[日経ヴェリタス2020年11月8日付]

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