/

日経REIT指数が始動 「ESG」「高利回り」に着目

株式投資の超キホン 日経平均を知ろう!(18)

REITは株式投資よりも高い分配金利回りが狙えるため個人の資金流入が目立っている

日本株相場は新型コロナウイルスの感染拡大で大きく下げた3月を底に、次第に落ち着きを取り戻しています。日経平均株価は3月に1万6500円台まで急落しましたが、現在は2万2000円台の水準まで戻しています。

コロナ禍以降のマーケットで資金流入が目立っているのは不動産投資信託(REIT)です。多くの投資家から集めたお金でオフィスビルや商業施設、マンションなどを買い、その賃貸収入や売却益を分配金として投資家に還元する商品です。

総じて株式投資の配当利回りよりも高い分配金利回りを得られる点が人気で、個人でもREIT銘柄や、REITの指数に連動した上場投資信託(ETF)のマネーが流れています。

そんななか、日本経済新聞社は7月から、新しくREIT指数の算出を始めます。日経REIT指数シリーズの第1弾として「日経ESG-REIT指数」と、「日経高利回りREIT指数」の2つを20日から公表し始めます。今回はこの2つの新指数を取り上げましょう。

「ESGへの取り組み」5段階評価を反映

REIT全体を示す指数、といえば「東証REIT指数」がよく知られています。東京証券取引所に上場するすべてのREITを対象に、東証が自ら算出しています。日経ESG-REIT指数は流動性の低い銘柄を除いた後、「ESGへの取り組み」という要素を加えて算出するインデックスです。各REITの時価総額をもとにしながら、環境(E)、社会問題(S)、ガバナンス(G)の3要素についての評価ポイントを反映するように算出しています。

ESGの観点とはいったい、どのような項目に着目するのでしょうか。日経ESG-REIT指数ではオランダの評価機関、GRESBによる採点を使います。

例えば各REITがエネルギーや水の消費量をウオッチしているか、第三者機関がチェックしているか、従業員の労働環境や安全衛生に気を配っているか、ESGに関する取り組みの具体的な目標や執行責任者を置いているか――といった点を評価します。参考項目を含めると80近い項目の採点データがあり、これを踏まえてGRESBは各REITを5段階評価で格付けしています。GRESBの5段階評価を日経ESG-REIT指数では算出に役立てているのです。

ここでちょっと専門的になりますが、指数の算出について説明しましょう。日経ESG-REIT指数の算出は「時価総額型」のインデックスです。このタイプの基本的な考え方は、時価総額の高い銘柄ほど比重を大きくして、市場の動きをダイレクトに反映するように工夫して計算します。ここにさらに「ESGの評価」を盛り込みます。

例えば時価総額が1000億円で、ESGの評価が5つ星というREIT(A)と、時価総額が2000億円と高い一方で、ESGの評価は3つ星にとどまっているREIT(B)があるとします。インデックスの算出に星の数に基づく評価を反映させるため、「ESG係数」といった数値に変換して計算します。

5つ星の評価なら1.5、3つ星を1.3として時価総額と掛け合わせ、全体に占める「組み入れ割合」を考えるのです。この例でいえば、Aは「時価総額1000億円×ESG係数1.5」、Bは「時価総額2000億円×ESG係数1.3」として、組み入れる比率をとらえることになります。

時価総額が大きいほどESGの評価も高い傾向

ここで説明したESG係数のように、GRESBの評価が指数計算に反映されるように工夫することを、専門的には「ウエートを大きくする」といいます。インデックスに連動するファンドの開発担当者はこの点に注目しています。

(※)試算ベース

時価総額の大きいREIT銘柄ほどESGの評価が高い傾向にあります。試算ベースで新指数の推移を見ると、これまではほぼ東証REIT指数と変わらない結果にとどまっていますが、今後は分かりません。

近年、機関投資家を中心にESGに配慮した取り組みに重点を置く企業を選別投資する動きが国内外で広がっています。日経ESG-REIT指数は時流に合った投資戦略に役立つ指数として、投資家のなかでも浸透していくと期待されています。

同じ日にデビューする「日経高利回りREIT指数」は、分配金利回りの高さで知られるREITの中でも、さらに高い利回りのREITの動向を知りたい、というニーズに応える指数です。

予想分配金利回り、東証REIT上回る

東証に上場する63銘柄のなかから利回りの高い35銘柄を選び、算出します。算出方法は日経ESG-REIT指数と同じで、時価総額型のインデックスです。組み入れ比率は株数に当たる投資口数に投資口価格を掛けた時価総額と、分配金を投資口価格で割った利回りを掛け合わせて決まります。過去6年の推移を試算し、グラフにしてみると、東証REIT指数を上回って推移しているのが分かります。6月末現在でこの指数の予想分配金利回りは5.24%で、東証REIT全銘柄の4.32%(加重平均)を上回っています。

(※)試算ベース

ESGの観点で見るREIT指数も、あるいは高い利回りの銘柄を厳選したREIT指数も、「コロナ後」の新しい投資戦略に役立ちそうです。日経では1日1回、大引けの値を公表します。ESG-REIT指数は2016年11月を、高利回りREIT指数は14年5月をそれぞれ1000として算出し、単位はポイントで表します。

日本経済新聞社は現在、指数公式サイト「日経平均プロフィル」で2つの新指数について、現時点では算出要領や指数に採用しているREIT銘柄一覧などを掲載しています。算出開始以降は最新の値のほか、過去に遡った終値ベースのデータを提供する予定です。

(インデックス事業室 遠藤繁)

すべての記事が読み放題
まずは無料体験(初回1カ月)

関連企業・業界

セレクション

トレンドウオッチ

新着

ビジネス

暮らし

ゆとり

新着

ビジネス

暮らし

ゆとり

新着

ビジネス

暮らし

ゆとり

フォローする
有料会員の方のみご利用になれます。気になる連載・コラム・キーワードをフォローすると、「Myニュース」でまとめよみができます。
新規会員登録ログイン
記事を保存する
有料会員の方のみご利用になれます。保存した記事はスマホやタブレットでもご覧いただけます。
新規会員登録ログイン