地価、再開発・訪日客で上昇 回復の広がりは欠く

2019/9/19 16:50
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福岡県の商業地で上昇率がトップだった「ミーナ天神」と「ノース天神」(福岡市中央区)

福岡県の商業地で上昇率がトップだった「ミーナ天神」と「ノース天神」(福岡市中央区)

国土交通省が19日発表した2019年7月1日時点の基準地価は前年比0.4%の上昇となり、2年連続のプラスになった。地方圏の商業地は0.3%上昇し、バブル期の終わった1991年以来28年ぶりに前年を上回った。訪日客が多く、再開発も進む中核都市が回復をけん引する。ただ、調査地点の48%は下落が続き、地価の回復は広がりを欠いている。

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地価回復の動きは三大都市圏から地方圏へと広がってきた。もっとも、上昇の動きが見られるのは依然として再開発が進む都市部やその周辺の利便性が高い地域、訪日客の恩恵を受ける観光地などにとどまる。金融緩和マネーを引き寄せてきた東京都の中心部なども一部で伸びの鈍化が見られる。

仙台市は商業地が7年連続、住宅地が8年連続で上昇した。地価を押し上げたのは訪日客や住民の流入だ。東北は首都圏や関西圏に続いて外国人観光客が増え、仙台空港の2018年度の国際線旅客数(速報値)は前年比10.7%増。アウトレットモールなど商業施設の充実で都市の魅力を高め、人口の増加傾向が続く。

市内の東北大学キャンパス跡地では商業施設や病院、マンションなどを含む大規模複合開発が進む。野村不動産が20年1月に竣工する総戸数209戸のマンションは「すでに7~8割が成約済みで、想定より早いペース」(担当者)という。

福岡市は観光客や買い物客の多い博多駅周辺、天神地区でビルの高さ規制の緩和などによる再開発計画が動き出し、地価上昇をけん引する。

両市の地価上昇の好影響はアクセスの良い隣接市にも及び、福岡県大野城市の住宅地は上昇率が9.6%に達した。同市のマンションは福岡市内に比べて割安感があることから人気が高まっている。

ただ、中心都市や有名観光地から離れると厳しい。宮城県石巻市では住宅地の下落率は1.2%と前年と比べてむしろ下げ幅が拡大しており、商業地はマイナスに転じた。福岡県でも飯塚、大牟田の両市は住宅地、商業地ともに地価はマイナス圏から抜け出せない。

2万734の調査地点のうち9946地点は下落した。全体に占める割合は48.0%と50%を下回ったが、なお半数近くが景気回復や超低金利といった足元の良好な市場環境でもプラスに浮上できていない。専門家からは「いま上昇できなければ今後のプラス転換は厳しい」(都市未来総合研究所の大重直人氏)との声も上がる。

商業地で上昇率がプラスだったのは東京や神奈川、大阪など19都道府県で、今回新たに下落から上昇に転じた県は無かった。都道府県庁所在地でみても各地方の中心都市が10%以上の伸びとなった一方、鳥取や島根、山梨などで下落が続いた。

好調を持続する三大都市圏でも一部で一服感が見られる。

東京圏では23区全てで商業地の上昇率が5%を超えたが、中央、杉並、板橋の3区では伸び幅が縮んだ。全国最高額の東京・銀座二丁目「明治屋銀座ビル」は前年の7.7%上昇から今回は3.1%に上昇幅が抑えられた。1平方メートルあたり4320万円という価格は既にバブル期の3800万円を上回っており、過熱感も意識されつつある。

東京では住宅地でも購入者らがコスト対効果を重視する姿勢を強めていることがうかがえる。大きな伸びを示したのは交通の利便性が高いにもかかわらず、これまで比較的価格の低かった地点だ。

副都心の新宿や池袋へのアクセスがよい豊島区・雑司が谷駅に近い地点で住宅地の地価が10.9%上昇し、伸び率が都内1位だった。地価は1平方メートルあたり約64万円で比較的低く、住宅需要が高まった。東京23区を区別にみると、荒川、豊島、台東の伸びが大きかった。

■基準地価の詳細はこちらからPDFでご覧いただけます

〈一覧表の見方〉
単位:1平方メートル当たり千円(林地のみ10アール当たり。千円未満切り捨て)
7月1日現在
四角囲み文字は住=住宅地、宅=宅地見込み地、商=商業地、工=工業地、林=林地
(注)国土交通省の用途区分見直しにより、準工業地および調整区域内宅地の区分が廃止になり、2013年の調査から住宅地、商業地、工業地のいずれかに再分類された。地名は原則として所在地。調査変更地点は前年値を空欄とした。前年値の※は今年1月1日時点の公示地価
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