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東証REIT指数、11年7カ月ぶり高値 利回り求め資金流入

2019/7/10 22:00
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不動産投資信託(REIT)相場の値上がりが続いている。国内REITの総合的な値動きを示す東証REIT指数は10日、2007年以来およそ11年半ぶりの高値を付けた。10年国債利回りがマイナス圏に沈むなか、相対的に利回りが高いREITに投資家の注目が集まる。再編期待や日銀による買い支えの安心感も相まって国内外の資金が流入している。

10日の東京市場で東証REIT指数は続伸し、前日より6.96ポイント(0.3%)高い1996.25で終えた。2007年12月7日に付けた2000.43以来、約11年7カ月ぶりの水準に上昇した。

10日にはオリックス不動産投資法人や森ビル系の森ヒルズリート投資法人三菱商事系の産業ファンド投資法人などが年初来高値を付けた。都心部の大型オフィスビルなどに投資する日本ビルファンド投資法人やジャパンリアルエステイト投資法人なども買われた。

東証REIT指数は18年末と比べて約13%上昇。今年に入り持続的に資金が流入している。背景にあるのが配当利回りの高さだ。配当利回りに相当するREITの分配金利回り(加重平均)は約4%。マイナス0.130%に沈む10年債利回りとは対照的だ。東証1部の配当利回り(約2.5%)と比べても上回っており、運用難に悩む地銀などが投資している。

REIT市場では再編期待も高まっている。5月にスターアジア不動産投資法人が、規模拡大を目的にさくら総合リート投資法人との合併を提案したことがきっかけだ。さくらREITは対抗策として投資法人みらいとの合併計画を発表。規模拡大を目的とした再編機運が高まるとの見方がある。

日銀が金融政策の一環で年900億円をメドに個別のREITを買い入れていることも投資家に安心感を与えている。とくに日銀が買い入れ対象としている「ダブルA格」以上の格付けを持つREITには海外マネーが流入している。

前回REIT指数が高値を付けた07年は不動産市場が「ミニバブル」と呼ばれていた。当時と比べると割高感は乏しい。SMBC日興証券によると、時価総額が純資産の何倍かを示す「NAV倍率」は1.17倍と、07年当時の1.24倍より低い水準にある。

ジャパンリアルエステイト投資法人が保有する「北の丸スクエア」(東京・千代田)

ジャパンリアルエステイト投資法人が保有する「北の丸スクエア」(東京・千代田)

三井住友トラスト・アセットマネジメントの太田素資氏は「割安度合いを踏まえれば、日本のREITはまだ上昇余地がある」と話す。

賃料収入の拡大期待もある。人材を集めたい企業が都心部にオフィスを構える需要が旺盛なためだ。SMBC日興の鳥井裕史氏によると、賃料収入増などを背景にREIT全体の分配金は5%程度拡大するもようだ。

不動産市場全体を巡っては先行きを懸念する見方もある。都市未来総合研究所の平山重雄氏は「不動産価格が高騰しており、有力なスポンサー(物件供給元)を持たない投資法人は規模拡大が難しくなる」と話す。

モルガン・スタンレーMUFG証券の竹村淳郎氏は「20年にかけて都心でオフィスビルが相次ぎ開業し、空室が増えたり賃料上昇が鈍ったりする懸念もある」という。

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