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物流施設の供給・需要ともに過去最高 首都圏1~3月

2019/5/13 11:30
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物流施設の供給と需要がともに拡大している。不動産サービス大手CBRE(東京・千代田)によると、2019年1~3月の首都圏の大型物流施設の新規供給面積は約66万9900平方メートルで、四半期ベースで最高となった。新規需要も約62万3700平方メートルでこれまでの最高を4割上回った。大量供給でも空室率はわずかな上昇にとどまり、配送需要の強さを映し出している。

調査は首都圏(東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県を中心とする地域)の複数のテナントが使う延べ床面積3万3000平方メートル以上の施設146棟を対象に実施。賃貸面積や賃料などを集計した。

19年1~3月に首都圏で8棟が完成した。物流施設大手ESR(東京・港)が延べ床面積約30万平方メートルのESR市川ディストリビューションセンター(千葉県市川市)を竣工。グッドマンジャパン(東京・千代田)は約13万平方メートルのグッドマンビジネスパークステージ3(同県印西市)を開発した。

3月末時点の空室率は首都圏平均で4.9%。18年12月末から0.1ポイント上がったが、大量の供給も旺盛な需要が吸収し、ごくわずかな上昇にとどまった。外環道周辺ではESR市川ディストリビューションセンターが満床で竣工。このエリアで空室がある物件は1棟のみといい、空室率は0.1ポイント下がり0.7%。ほぼ空きがない状況だ。

需要拡大を受けて賃料の引き上げにもつながっている。首都圏の東京湾岸、外環道、国道16号、圏央道の全地域で賃料が上昇した。全体平均で3.3平方メートルあたり4160円となり、18年10~12月に比べて10円(0.2%)上がった。

今後も首都圏で大量の新規供給が見込まれている。4~6月に2棟完成する予定。棟数は少ないが、ラサール不動産投資顧問、三菱地所、NIPPOが物流施設で国内最大規模となる延べ床面積約30万平方メートルのロジポート川崎ベイ(川崎市)を開設する。7~9月も三井不動産が延べ床面積が22万平方メートル強のMFLP船橋2(千葉県船橋市)を竣工する。

19年通年でも過去最高の大量供給が続くが、空室率はほとんど上がらない見通しだ。新規物件の入居企業が堅調に内定しているといい、6月末時点は4.5%に下がり、9月末で5.0%と予測している。

賃料も半年先の9月末までに首都圏平均で1%上昇すると見込む。CBREの高橋加寿子シニアディレクターは「好立地の物件は竣工前の早い段階でテナントが決まっており、そのことが賃料水準を引き上げる一因にもなっている」とみる。

電子商取引(EC)が定着するなど宅配ニーズは底堅い。国土交通省によると、宅配便の取扱個数は17年度は42億5100万個に達し、3年連続で増えている。

物流や在庫管理の効率化をめざして積極的に投資するテナント側の動きも先進物流施設の需要増につながっている。物流施設の需給が逼迫した状況は当面続きそうだ。

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