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「J-REITオープン」が好成績(話題の投信)

2019/3/14 12:00
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野村アセットマネジメントが運用する「J-REITオープン(年4回決算型)」が好成績を収めている。過去10年間のリターン(分配金再投資ベース)は2月末時点で328.4%と、国内の不動産投資信託(REIT)に投資するファンド(DC・ラップ・SMA専用、ETFを除く)の中でトップだった。

運用成績は、市場平均の東証REIT指数(配当込み)の277.0%を大きく上回る。QUICK資産運用研究所が2018年までの実績データで定量評価した「中長期投資にふさわしい投信」にも選ばれた。

設定は2005年2月。14年にわたり運用が続く長寿ファンドだ。2月末時点の組み入れは58銘柄で、国内に上場しているREIT(62銘柄)のほとんどをカバーする。投資先が限られる国内REIT型投信は組み入れ銘柄が似たり寄ったりになりがちだが、「J-REITオープン」は緻密な分析で割安銘柄を選び出し、ポートフォリオに多く組み入れることで好成績を上げてきた。

運用チームは、ポートフォリオマネジャー3人とアナリスト1人の4人体制。不動産市場の投資環境や個別銘柄の事業内容、国内REIT市場の需給動向などを総合的に分析・評価し、組み入れ候補を絞り込む。

個別銘柄の選別では(1)保有物件の賃料収入の安定性や拡大余地(2)新規に取得した物件の収益性(3)銀行借り入れや増資での資金調達が適切かどうか――などが評価のポイント。さらに独自に算出した予想配当利回りなどを意識しながら適正価格とのずれ(ミスプライス)を見つけ出し、各銘柄の割安・割高を判断して常に最適なポートフォリオの構築を目指している。

組み入れる銘柄に業種別の制限はないが、2月末時点の組み入れ上位10銘柄にはオフィスビルに投資するREITが目立つ。オフィスの供給過剰を懸念する声もあるが、ファンド設定当初からの運用担当者は「首都圏の労働人口は増えており、賃料の上昇が続いている」と指摘。今後も配当成長の余地があると見込んだ銘柄を選別して投資配分していく方針だ。

「J-REITオープン」は年4回決算型の他に、毎月決算型資産成長型があり、三井住友銀行で販売している。同じ手法で運用する別のマザーファンドに投資する「野村Jリートファンド」は、SBI証券やいちよし証券など12社が販売する。DC専用の「野村J-REITファンド(確定拠出年金向け)」などもある。

(QUICK資産運用研究所 望月瑞希)

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