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REIT、年初来高値相次ぐ 需給好転 海外勢の買い目立つ

東京市場で不動産投資信託(REIT)が相次ぎ年初来高値を更新している。16日は日本ビルファンド投資法人など6銘柄が年初来高値を更新した。2017年以降続いた毎月分配型REIT投資信託からの売りが一巡し、需給が改善している。海外勢は年初からの買越額が2千億円を超え、相場上昇の主役となっている。

REITの総合的な値動きを示す東証REIT指数は15日に1794.77と1年8カ月ぶりの高値をつけた。オフィスや住宅に投資する大型REITを中心に値動きは好調だ。ビルファンドの時価総額は、11年ぶりに1兆円台に迫る。

REIT相場は投信の売りが需給の重荷となっていた。金融庁が販売手法などを問題視し、17年4月以降、REITを組み入れた毎月分配型投信から大規模な資金流出が起きた。18年の春から夏にかけてこうした売りは一巡し、東京証券取引所によると、投信は9月、1年半ぶりにREITの買い越しに転じた。

需給好転を好感し、海外投資家や地銀が割安感に着目して積極的に買いを入れている。海外投資家はREITを年初から10月までに2026億円買い越しており、2017年実績(385億円)を大幅に上回る。

地銀マネーも流入する。REITを組み入れた上場投資信託(ETF)経由で投資することが多い。貸出金の利ザヤ縮小に苦しむ中、分配金(株式の配当に相当)の安定的な成長が続くREITへの需要は強い。「地銀は新規の買いを入れる(価格の)水準を切り上げている」(国内証券トレーダー)という。

SMBC日興証券の集計では、今年のREITの公募増資額は5000億円強とすでに昨年を上回る。ただ公募増資を実施しているのは物流施設を保有するREITや時価総額の小さいREITに偏っている。ビルファンドのような大型銘柄は増資を手控えており、分配金の希薄化懸念が薄い。

こうした需給の改善を受け、投資家からは「(東証REIT指数が)節目の1800を超えるのは時間の問題」(しんきんアセットマネジメント投信の藤原直樹運用部長)との強気の声が出ている。

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