厳しくなる投資用不動産の銀行融資　価格は下がるか

スルガ銀行の不正融資問題を機に、投資用不動産に積極融資していた地方銀行など金融機関の貸し出しのスタンスが変わってきたといわれています。それが引き金となり「投資用不動産のマーケットにも変調が現れてきた」といった声が業界内でも聞かれるようになりました。確かに、筆者が首都圏で売却の依頼を受けている投資用不動産のうちいくつかは、年初に比べると市場からの問い合わせが少なくなっていると感じています。理由の一つには、金融機関の審査方法が変わってきたことが考えられます。

金融機関が投資用不動産の担保を評価する場合、一般には「収益価格」と「積算価格」の双方を見ます。「収益価格」とは簡単にいえば家賃収入から計算された不動産価格のことで、年間の賃料を市場で期待される表面利回りで割った価格です。「積算価格」は土地の価格と建物の価格の合計額です。

投資用不動産は賃料収入が得られる不動産ですから、収益価格に重きをおいて評価するのが通常ですが、ここ数年の投資用不動産への投資熱によって市場が期待する表面利回りが思った以上に下落（価格は上昇）しました。これにより、積算価格よりも収益価格のほうが高い評価額が出るようになってしまったのです。

特に、駅から離れた狭い土地や形状の良くない土地はたいした評価額が出なくても、ここにアパートを建てれば担保評価に収益価格を利用できます。その結果、金融機関は融資額を伸ばせたのです。融資競争が激化する中、金融機関は本来、積算価格も見ておくべきなのにもかかわらず、競合に負けないために収益価格を重視せざるを得なくなっていたのだと思います。

ところが、スルガ銀行の不正融資問題以降、収益価格に偏った担保評価では問題があるということになり、現在ではほとんどの金融機関が積算価格を重視するようになっているようです。

現状、積算価格だと収益価格ほどの評価額が出ません。つまり担保評価額が低くなるので、これまで横行していたフルローンやオーバーローン（売買価格よりも大きな金額のローン）などは一般的には不可能となります。

収益価格に偏った担保評価で、より大きな融資額を引き出し、サラリーマン層を中心に融資とセットで投資用不動産を売るビジネスを展開していた転売業者の多くが、金融機関の融資スタンスが変わったことで販売先を見つけることができず、厳しい状況に陥っているといいます。実際、筆者のところにはこうした業者から「物件の売却先を紹介してほしい」という話が毎日のように来ています。

しかし、だからといって投資用不動産の価格は大きく値下がりするのでしょうか？　筆者は必ずしもそうではないと考えています。オーバーローンなどを利用して無理に購入していた人や、採算が合わなくても買わされてしまう人がいなくなるだけで、ある意味、市場が適正化されるのではないかとみています。また、立地や敷地の形状、規模などにもよりますが、収益価格と積算価格のバランスがとれた不動産も多くあり、こうした不動産は値下がりすることはないと考えています。

このコラムの「投資用中古マンションの価格　上昇の要素は見当たらず」で説明したとおり、投資用不動産の価格は賃料水準、金利（10年国債利回り）、リスクプレミアム（不動産投資のリスクをとるため、リスクのない10年国債利回りに上乗せしたいと投資家が要求する利回り）で決まると考えられ、算式は次の通りとなります。

投資用不動産の価格=年間賃料÷（金利＋リスクプレミアム）金利＋リスクプレミアム=表面利回り

この算式からすれば、年間賃料の下落、金利上昇、リスクプレミアムの上昇があれば、投資用不動産の価格は下落することになります。現在、賃料は微増しているものの勢いはありません。未曽有の超低金利なので金利がいつ上がるかに留意すべきですが、日銀が一気に金利を上昇させたり、市場で国債の利回りが急騰したりすることも今のところ考えにくいでしょう。

今、留意すべきはリスクプレミアムだと筆者は考えています。

前述のコラムでリスクプレミアムは日経平均と反対の動きをしていると説明していますが、このことは景気が良いときは不動産投資をしやすい環境と判断され、景気が悪くなると不動産投資を控えようという気分になりやすいことを意味します。

たとえば、米中の貿易戦争による経済の停滞、特に中国経済の停滞のほか、欧州の金融機関の経営問題、新興国通貨の暴落による世界経済への影響など、国内景気に影響しそうな事象が世界中で潜在化しています。中期的にはこれらの動向を見極めるほうが大切なのではないかと考えています。

田中歩

　1991年三菱信託銀行（現・三菱UFJ信託銀行）入行。企業不動産・相続不動産コンサルティングなどを切り口に不動産売買・活用・ファイナンスなどの業務に17年間従事。その後独立し、ライフシミュレーション付き住宅購入サポート、ホームインスペクション（住宅診断）付き住宅売買コンサルティング仲介などを提供。2014年11月から個人向け不動産コンサルティング・ホームインスペクションなどのサービスを提供する「さくら事務所」に参画。