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陰る首都圏マンション販売 日銀頼み限界

マンション市場の陰りが鮮明になってきた。不動産経済研究所(東京・新宿)が19日発表した2016年の首都圏のマンション市場動向によると、年間契約率は68.8%と前年に比べて5.7ポイント低下。好不況の目安とされる70%をリーマン・ショック後の2009年以来7年ぶりに下回った。昨年は、日銀のマイナス金利政策で住宅ローン金利が一段と低下する追い風が吹いたのに、なぜ不調に転じたのだろうか。

新築マンションが立ち並ぶ湾岸エリア(東京都中央区)

リーマン後以来の「70%割れ」

2016年の1戸あたりの平均販売価格は前年比0.5%下落の5490万円。24年ぶりの高さだった2015年の平均価格5518万円から4年ぶりに値下がりした。それでも東京都区部の平均では6629万円、神奈川県でも5039万円と、5000万円の大台を上回っている。首都圏の平均価格が4000万円台半ばにとどまっていた2012年後半までと比べればなお2割ほど高い。

サラリーマンの所得がそれほど大きく増えない中、続いてきたマンション価格の高騰。リーマン・ショック後以来の「契約率70%割れ」は、マンションが高根の花になりつつあることを示している。

なぜ、これほどマンションの販売価格が上がってしまったのか。資材価格や人件費など建設コストの上昇が販売価格に転嫁されたことが原因だが、それだけではない。ここ数年、マンション市場の需要と供給とは違う力学が働き、不動産価格の上昇に影響を与えた可能性が高いのだ。

「異次元マネー」が不動産へ

きっかけは2013年4月。日銀の黒田東彦総裁がデフレ脱却を目指して打ち出した「異次元緩和」にある。日銀はこの政策により、直前に134兆円だった資金供給量(マネタリーベース)を2016年末までに426兆円へと3倍超にまで膨らませた。この異次元緩和によって世の中にあふれ出したお金が向かった先が不動産業だった。

日銀が四半期ごとに公表する「貸出先別貸出金」を見れば、それがよく分かる。国内銀行の不動産向け融資残高は2016年9月末時点で69兆6698億円と統計を遡れる1970年以降で最大となった。

日銀が異次元緩和を始める直前の2013年3月末と比べて、不動産向けの融資残高は13.8%増えた。同じ期間に製造業向け融資残高はわずか0.7%しか増えなかった。異次元緩和の資金が不動産業により多く流入したのは明らかだ。

担保主義が拍車

銀行側としても、製造業をあえて避けたわけではない。少子高齢化の中で需要が縮小する製造業の多くは国内の設備投資に慎重。金融緩和で借り入れコストが下がっても資金需要は大きく伸びない。

かといって、起業したばかりのスタートアップを含むベンチャー企業などへの融資は貸し倒れリスクもあり、多くの金融機関は及び腰になりがちだ。こうした中、不動産を担保にとれる不動産業への融資は相対的に貸し出しがしやすい。金融機関の担保主義が不動産向けの融資を増やし、首都圏のマンション価格の上昇を後押しする一因になったともみられる。

だが、マンション契約率の低下と平均価格の下落は、「日銀の金融緩和頼み」の市場活況に限界が訪れたことを示唆しているのではないか。

金融政策変更で住宅ローンに変調

潮目の変化を決定づけたのが、昨年9月。日銀の金融政策の変更だったかもしれない。日銀は長期金利を新たに操作対象とする「長短金利操作」を打ち出した。この決定は、想定以上に下がり過ぎた10年超の長期金利の水準を是正したいという意向があったが、長期金利に連動する住宅ローンの利用者にとっては悩ましい話だった。

マイナス圏にあった長期金利がプラスの水準に戻り、住宅ローン金利は昨年8月を底に下げ止まる。そして、足元では小幅ながらも上昇傾向にある。この結果、主要行の住宅ローン申込件数も減少傾向に転じた。

これまでのマンション市場の堅調さが実需に裏打ちされていれば、足元で見られる小幅な金利上昇が販売に大きく影響することはないだろう。だが、異次元マネーと低金利時代を当て込んでいたのなら、マンション市場の「需給調整」はやむを得ない。

(浜美佐)

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