ビジネス最前線

フォローする

Myニュース

有料会員の方のみご利用になれます。
気になる連載・コラムをフォローすれば、
「Myニュース」でまとめよみができます。

陰る首都圏マンション販売 日銀頼み限界

2017/1/19 16:14
共有
保存
印刷
その他

 マンション市場の陰りが鮮明になってきた。不動産経済研究所(東京・新宿)が19日発表した2016年の首都圏のマンション市場動向によると、年間契約率は68.8%と前年に比べて5.7ポイント低下。好不況の目安とされる70%をリーマン・ショック後の2009年以来7年ぶりに下回った。昨年は、日銀のマイナス金利政策で住宅ローン金利が一段と低下する追い風が吹いたのに、なぜ不調に転じたのだろうか。

新築マンションが立ち並ぶ湾岸エリア(東京都中央区)
画像の拡大

新築マンションが立ち並ぶ湾岸エリア(東京都中央区)

■リーマン後以来の「70%割れ」

 2016年の1戸あたりの平均販売価格は前年比0.5%下落の5490万円。24年ぶりの高さだった2015年の平均価格5518万円から4年ぶりに値下がりした。それでも東京都区部の平均では6629万円、神奈川県でも5039万円と、5000万円の大台を上回っている。首都圏の平均価格が4000万円台半ばにとどまっていた2012年後半までと比べればなお2割ほど高い。

 サラリーマンの所得がそれほど大きく増えない中、続いてきたマンション価格の高騰。リーマン・ショック後以来の「契約率70%割れ」は、マンションが高根の花になりつつあることを示している。

 なぜ、これほどマンションの販売価格が上がってしまったのか。資材価格や人件費など建設コストの上昇が販売価格に転嫁されたことが原因だが、それだけではない。ここ数年、マンション市場の需要と供給とは違う力学が働き、不動産価格の上昇に影響を与えた可能性が高いのだ。

■「異次元マネー」が不動産へ

 きっかけは2013年4月。日銀の黒田東彦総裁がデフレ脱却を目指して打ち出した「異次元緩和」にある。日銀はこの政策により、直前に134兆円だった資金供給量(マネタリーベース)を2016年末までに426兆円へと3倍超にまで膨らませた。この異次元緩和によって世の中にあふれ出したお金が向かった先が不動産業だった。

 日銀が四半期ごとに公表する「貸出先別貸出金」を見れば、それがよく分かる。国内銀行の不動産向け融資残高は2016年9月末時点で69兆6698億円と統計を遡れる1970年以降で最大となった。

 日銀が異次元緩和を始める直前の2013年3月末と比べて、不動産向けの融資残高は13.8%増えた。同じ期間に製造業向け融資残高はわずか0.7%しか増えなかった。異次元緩和の資金が不動産業により多く流入したのは明らかだ。

■担保主義が拍車

 銀行側としても、製造業をあえて避けたわけではない。少子高齢化の中で需要が縮小する製造業の多くは国内の設備投資に慎重。金融緩和で借り入れコストが下がっても資金需要は大きく伸びない。

 かといって、起業したばかりのスタートアップを含むベンチャー企業などへの融資は貸し倒れリスクもあり、多くの金融機関は及び腰になりがちだ。こうした中、不動産を担保にとれる不動産業への融資は相対的に貸し出しがしやすい。金融機関の担保主義が不動産向けの融資を増やし、首都圏のマンション価格の上昇を後押しする一因になったともみられる。

 だが、マンション契約率の低下と平均価格の下落は、「日銀の金融緩和頼み」の市場活況に限界が訪れたことを示唆しているのではないか。

■金融政策変更で住宅ローンに変調

 潮目の変化を決定づけたのが、昨年9月。日銀の金融政策の変更だったかもしれない。日銀は長期金利を新たに操作対象とする「長短金利操作」を打ち出した。この決定は、想定以上に下がり過ぎた10年超の長期金利の水準を是正したいという意向があったが、長期金利に連動する住宅ローンの利用者にとっては悩ましい話だった。

 マイナス圏にあった長期金利がプラスの水準に戻り、住宅ローン金利は昨年8月を底に下げ止まる。そして、足元では小幅ながらも上昇傾向にある。この結果、主要行の住宅ローン申込件数も減少傾向に転じた。

 これまでのマンション市場の堅調さが実需に裏打ちされていれば、足元で見られる小幅な金利上昇が販売に大きく影響することはないだろう。だが、異次元マネーと低金利時代を当て込んでいたのなら、マンション市場の「需給調整」はやむを得ない。

(浜美佐)


人気記事をまとめてチェック

「ビジネスリーダー」の週刊メールマガジン無料配信中
「ビジネスリーダー」のツイッターアカウントを開設しました。

ビジネス最前線をMyニュースでまとめ読み
フォローする

Myニュース

有料会員の方のみご利用になれます。
気になる連載・コラムをフォローすれば、
「Myニュース」でまとめよみができます。

共有
保存
印刷
その他

電子版トップビジネスリーダートップ

企業・業界をもっと詳しく

企業がわかる。業界がみえる。ニュースとデータをまとめてチェック!

【PR】

ビジネス最前線 一覧

フォローする

Myニュース

有料会員の方のみご利用になれます。
気になる連載・コラムをフォローすれば、
「Myニュース」でまとめよみができます。

買収を発表するサイバーエージェントの藤田晋社長(左)とDDTプロレスリングの高木規社長

サイバーエージェントがプロレス買収 アベマTV連携

 サイバーエージェントは22日、プロレスの興行を手掛けるDDTプロレスリング(東京・新宿、高木規社長)の全株式を取得し、子会社化したと発表した。取得金額は非公表。サイバーは無料のインターネットテレビ「…続き (9/22)

上野山社長は「上場を機にAIの社会実装を加速したい」と語る

初値2.3倍に、トヨタも出資 AI開発パークシャ社長の軌跡

 東京大学発の人工知能(AI)開発ベンチャー、PKSHA Technology(パークシャテクノロジー)が22日、東京証券取引所マザーズ市場に株式を上場した。成長分野とされるAI分野のベンチャーだけに…続き (9/22)

建設現場の働き方改革が始まった(都内の土木工事現場の朝礼)

建設現場の週休2日へ行動計画 日建連、21年度目標

 日本建設業連合会(東京・中央)は22日、時間外労働の適正化に向け、自主規制の導入などを柱とする働き方改革の推進策を発表した。現行の労働基準法で規制の例外となっている時間外労働に上限を設け、段階的に削…続き (9/22)

新着記事一覧

最近の記事

【PR】

今週の予定 (日付クリックでスケジュール表示)

<9/18の予定>
  • 敬老の日
  • 8月の中国70都市の新築住宅価格動向(10:30)
  • 9月の全米住宅建設業協会(NAHB)住宅市場指数(23:00)
  • 7月の対米証券投資(19日5:00)
  • (注)時間は日本時間

〔日経QUICKニュース(NQN)〕

<9/19の予定>
  • 【国内】
  • 閣議
  • 9月のQUICK外為月次調査(11:00)
  • 9月のESPフォーキャスト調査(日本経済研究センター、15:00頃)
  • 【海外】
  • 豪中銀理事会の議事要旨公表(5日開催分、10:30)
  • 9月の欧州経済研究センター(ZEW)の独景気予測指数(18:00)
  • 4~6月期の米経常収支(21:30)
  • 8月の米住宅着工件数(21:30)
  • 8月の米輸出入物価指数(21:30)
  • (注)時間は日本時間

〔日経QUICKニュース(NQN)〕

<9/20の予定>
  • 【国内】
  • 8月の貿易統計速報(財務省、8:50)
  • 4~6月期の資金循環統計速報(8:50)
  • 3カ月物国庫短期証券の入札(財務省、10:20)
  • 日銀金融政策決定会合(21日まで)
  • 鈴木日証協会長の記者会見(14:30)
  • 三村日商会頭の記者会見(15:00)
  • 8月の訪日外国人客数(日本政府観光局、16:00)
  • 8月の主要コンビニエンスストア売上高(日本フランチャイズチェーン協会、16:00)
  • 東証ジャスダック上場=ニーズウェル
  • 【海外】
  • 8月のマレーシア消費者物価指数(CPI)
  • 8月の英小売売上高(17:30)
  • 8月の米中古住宅販売件数(23:00)
  • 米エネルギー省の石油在庫統計(週間、23:30)
  • 米連邦公開市場委員会(FOMC)結果発表(21日3:00)
  • イエレン米連邦準備理事会(FRB)議長が会見(21日3:30)
  • (注)時間は日本時間

〔日経QUICKニュース(NQN)〕

<9/21の予定>
  • 【国内】
  • 日銀金融政策決定会合の結果発表
  • 8月の白物家電出荷額(JEMA、10:00)
  • 8月の食品スーパー売上高(日本スーパーマーケット協会など、13:00)
  • 8月の全国スーパー売上高(日本チェーンストア協会、14:00)
  • 8月の全国百貨店売上高(日本百貨店協会、15:00)
  • 黒田日銀総裁が記者会見(15:30)
  • 西川自工会会長の記者会見
  • 日商通常会員総会
  • ゲーム見本市「東京ゲームショウ」が開幕(幕張メッセ、24日まで)
  • 【海外】
  • フィリピン中銀が政策金利を発表
  • 南アフリカ中銀が政策金利を発表
  • 米新規失業保険申請件数(週間、21:30)
  • 9月のフィラデルフィア連銀製造業景況指数(21:30)
  • 8月の米景気先行指標総合指数(23:00)
  • インドネシア市場が休場
  • (注)時間は日本時間

〔日経QUICKニュース(NQN)〕

<9/22の予定>
  • 【国内】
  • 閣議
  • 対外・対内証券売買契約(週間、財務省、8:50)
  • 7月の毎月勤労統計確報(厚労省、9:00)
  • 前日銀審議委員の木内登英氏が会見(日本記者クラブ、15:00)
  • 社員に違法残業をさせたとして労働基準法違反に問われた電通の初公判(東京簡裁)
  • ゲーム見本市「東京ゲームショウ」(幕張メッセ、24日まで)
  • 東証マザーズ上場=PKSHA Technology
  • 【海外】
  • インドネシア中銀が政策金利を発表
  • 9月の仏購買担当者景気指数(PMI)速報値(16:00)
  • 9月の独PMI速報値(16:30)
  • 9月のユーロ圏PMI速報値(17:00)
  • 産油国閣僚会議(ウィーン)
  • メイ英首相が欧州連合(EU)離脱で重要演説
  • ジョージ・カンザスシティー連銀総裁が講演(22:30)
  • 9月の米購買担当者景気指数(PMI)速報値(IHSマークイット調べ、22:45)
  • カプラン・ダラス連銀総裁が講演(23日2:30)
  • マレーシア市場が休場
  • (注)時間は日本時間

〔日経QUICKニュース(NQN)〕

[PR]