住宅ローン借り換え上手 60歳の残高、500万円目安
返済額変えず期間短縮 異なる金利組み合わせ

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2012/9/2 7:00
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 住宅ローン金利が史上最低の水準で低下を続け、今は返済負担軽減のための借り換えには絶好の機会だ。実際に借り換えを考える際は、知っておきたい新常識がある。返済期間を短くしたり、ローンを分割したりと、ひと手間を加えるともっと家計負担を軽くできる。ポイントをまとめた。

 「借り換えの試算をしてもらったら、総返済額が150万円減るといわれた」。都内在住の会社員、Aさん(45)は4年前に当初10年固定の年2.3%で3千万円を借り、年間約240万円を返済している。別の銀行で相談すると、残り2千万円を10年固定、金利1.4%で借り換えた場合、年間返済額は約20万円も減るという。

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 住宅ローンは今、空前の低水準にある。三菱東京UFJ銀行やみずほ銀行などは8月、固定金利期間選択型の住宅ローンの主力である当初10年固定金利を年1.35%(優遇後、以下同じ)に引き下げた。複数の金融機関が扱う住宅金融支援機構の長期固定金利の住宅ローン「フラット35」も、返済期間が21年以上の最低金利が1.84%と2003年の開始以来、最低を記録した。ファイナンシャルプランナー(FP)の浅井秀一氏は「今はまさに借り換えの最後の好機」と話す。

■「3条件」崩れる

 かつては「残高が1千万円以上」「返済期間の残りが10年以上」「借り換え後の金利が1%以上下がる」という3条件が、住宅ローンの借り換えの前提とされていた。だが、それも崩れたとFPの深田晶恵氏はみる。「3条件は固定金利の旧住宅金融公庫のローンから、銀行の当初10年固定金利へ借り換える、10年以上前のセオリー」と指摘。現在は変動金利型や2~5年の短期固定金利型で借りている人が多いため、「短期固定金利型か変動金利型で2%以上で借りている人は当初10年固定への借り換えを検討してよい」と話す。

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