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減り続ける敷金・礼金 変わる不動産の取引慣行

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2011/9/1 7:01
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各種負担金の見直しが進む(東京都千代田区のオフィスビル街)
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各種負担金の見直しが進む(東京都千代田区のオフィスビル街)

 マンション・アパートやオフィスビルなど、賃貸不動産の取引慣行に変化が出始めた。敷金・敷引金や礼金といった、賃料に付随して借り手が支払う各種負担金の支払いが縮小している。少子化や人口減少に伴う物件の供給過剰や消費者の権利意識拡大など、社会構造自体の変化も相まって、市場での貸し手優位の構図は大きく崩れてきた。

■礼金なし3割、敷金1カ月は5割

 不動産情報サービスのアットホーム(東京・大田)によると、東京23区の中古マンションの場合、オーナーが入居者から礼金を徴収しない物件の比率は2010年は28%。07年に比べ17.8ポイント上がった。この間に2カ月分が主流だった敷金は1カ月分へと移行。07年に29.2%だった1カ月の比率は、10年は51.2%まで上がったが、2カ月は逆に63.2%が40%に低下。敷金なしも3.1%から5.1%に増えている。

 「支払いの根拠が不透明だ」。居住用不動産の分野では、借り手が契約更改時に支払う更新料や敷引金など、不動産取引に付随する負担金への批判が高まっている。負担金を巡る訴訟も多い。更新料の支払い義務付けが消費者の利益に反するかどうかが争われた裁判で、7月の最高裁判決は更新料を有効としたが、合理的な説明のつかない支払いに対する借り手の抵抗は強まっている。

■オフィスビルの預託金は最低水準

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 オフィスビルでも、各種負担金の縮小傾向は表れている。

 米系不動産サービス会社、シービー・リチャードエリス(CBRE、東京・港)によると、東京23区のオフィスビルの預託金平均額は、6月は賃料の8.6カ月分。直近のピークだった08年9月の9.4カ月から0.8カ月減り、1996年の調査開始以来の最低水準となった。大阪の預託金平均額も6月は10.1カ月分と08年3月から0.8カ月分下がり、過去最低となった。預託金はテナントがオーナーに預ける一時金的なもので、敷金が大半を占める。

 CBREによると、バブル期には賃料の24カ月分に相当する敷金が支払われる事例もあった。2000年代に入ると敷金の縮小が進んで12カ月が増加。この数年は10カ月や6カ月が増えてきた。世界的にみても預託金が存在する都市は多いが、2~3カ月が主流で、日本は突出して長い。

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今週の予定 (日付クリックでスケジュール表示)

<3/20の予定>
  • 春分の日
  • ユーロ圏財務相会合

〔日経QUICKニュース(NQN)〕

<3/21の予定>
  • 【国内】
  • 閣議
  • マザーズ上場=力の源ホールディングス、インターネットインフィニティー
  • 榊原経団連会長の記者会見(15:30)
  • 2月の主要コンビニエンスストア売上高(日本フランチャイズチェーン協会、16:00)
  • 【海外】
  • 豪中銀理事会の議事録公表(7日開催分、9:30)
  • 2月の英消費者物価指数(CPI)
  • 欧州連合(EU)財務相理事会
  • 2016年10~12月期の米経常収支(21:30)
  • 海外16年12月~17年2月期決算=ナイキ
  • (注)時間は日本時間

〔日経QUICKニュース(NQN)〕

<3/22の予定>
  • 【国内】
  • 日銀金融政策決定会合の議事要旨(1月30~31日開催分、8:50)
  • 2月の貿易統計(財務省、8:50)
  • 40年物国債の入札(財務省、10:30)
  • 布野日銀審議委員が金融経済懇談会であいさつ(静岡市、10:30)
  • 2月の食品スーパー売上高(日本スーパーマーケット協会など、13:00)
  • 2月の全国スーパー売上高(日本チェーンストア協会、14:00)
  • 2月の全国百貨店売上高(日本百貨店協会、15:00)
  • 東証1部上場=マクロミル
  • 東証2部上場=フルテック、桧家HD
  • 【海外】
  • 2月の米中古住宅販売件数(23:00)
  • 米エネルギー省の石油在庫統計(週間、23:30)
  • (注)時間は日本時間

〔日経QUICKニュース(NQN)〕

<3/23の予定>
  • 【国内】
  • 3月の月例経済報告
  • 森友学園の籠池泰典氏の証人喚問
  • 1月の毎月勤労統計確報(厚労省、9:00)
  • 3カ月物国庫短期証券の入札(財務省、10:20)
  • 東証2部と名証2部上場=グリーンズ
  • 【海外】
  • ニュージーランド中銀が政策金利を発表
  • 2月のシンガポール消費者物価指数(CPI)
  • 2月の英小売売上高
  • 3月の仏購買担当者景気指数(PMI)速報値(17:00)
  • 3月の独PMI速報値(17:30)
  • 3月のユーロ圏PMI速報値(18:00)
  • 米新規失業保険申請件数(週間、21:30)
  • 2月の米新築住宅販売件数(23:00)
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  • (注)時間は日本時間

〔日経QUICKニュース(NQN)〕

<3/24の予定>
  • 【国内】
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  • 東証マザーズ上場=オロ、ソレイジア・ファーマ
  • 【海外】
  • 2月のマレーシア消費者物価指数(CPI)
  • 3月の仏購買担当者景気指数(PMI)速報値(17:00)
  • 3月の独PMI速報値(17:30)
  • 3月のユーロ圏PMI速報値(18:00)
  • 2月の米耐久財受注額(21:30)
  • 3月の米製造業PMI(速報値、IHSマークイット調べ、22:45)
  • (注)時間は日本時間

〔日経QUICKニュース(NQN)〕

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